Nota di Mc: Quello che vi presentiamo oggi è il classico articolo a cinque stelle. Il nostro Settantasette ci parla di un argomento molto particolare con una precisione, una chiarezza e una piacevolezza di esposizione che molti giornalisti professionisti pagherebbero per avere. Il problema è quello della casa che, come ogni bisogno primario, è oggetto di speculazione da parte di disonesti. Quello che segue non è un j’accuse tout court nei confronti degli agenti immobiliari il cui compito è sovente svolto con onestà e professionalità. Quelle che vi raccontiamo sono le prodezze dei soliti furbi, di quegli italiani che traggono illeciti benefici proliferando come vermi nel grasso humus che viene a crearsi nelle numerose pieghe della nostra legislazione. Questi italiani non sono agenti immobiliari, sono solo delinquenti che con la loro opera derubano persone in buona fede e provocano grave nocumento a chi dall’intermediazione immobiliare trae il sostegno per la propria famiglia. Con quello che vi raccontiamo, speriamo di aiutarvi a riconoscerli più facilmente. Buona lettura.
Una delle necessità fondamentali nella vita, per chiunque, è quella di avere un tetto sopra la testa. Ne consegue che, prima o poi, viene il momento di rapportarsi con il mercato immobiliare. L’acquisto di una casa, inoltre, è un momento estremamente importante e significativo: può rappresentare il coronamento dei propri sogni, la definitiva emancipazione dalla famiglia, la possibilità concreta di costruirsene una. Il lavoro di coloro che, per professione, si occupano di un aspetto tanto centrale nella vita di tutti, ci si aspetterebbe fosse regolamentato in maniera rigorosa ed esaustiva. Soprattutto considerando i lauti guadagni che derivano da questo settore, e le catastrofiche conseguenze per gli utenti, siano essi compratori o venditori, di una mediazione esercitata con negligenza quando non con malafede.
A fronte delle innumerevoli norme e adempimenti che la burocrazia e la legge pongono di fronte a chiunque voglia intraprendere la più banale delle attività economiche o professionali, sia prima che durante lo svolgimento di tali attività, la figura del mediatore (non solo immobiliare) è disciplinata da 6 (sei) miseri e generici articoli del Codice Civile, per l’esattezza quelli che vanno dal 1754 al 1759. Sono talmente pochi e stringati che posso permettermi di riportarli integralmente, senza timore di annoiare chi legge. Aggiungerò in calce a ogni articolo una breve parafrasi esplicativa in non-legalese, contestualizzandola in riferimento al caso specifico degli agenti immobiliari. E dunque:
1754. Mediatore. — È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.
(Non puoi vendere una casa che, per esempio, è di proprietà della tua stessa agenzia immobiliare, chiedendo poi la provvigione per la mediazione all’acquirente. Fin qui è abbastanza chiaro. Ma ci giocano sopra parecchio.)
1755. Provvigione. — Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.
(“Affare concluso” non significa che si è andati dal notaio per il rogito, ossia “affare andato a buon fine”, ma semplicemente che l’acquirente è venuto a conoscenza della avvenuta accettazione della sua proposta d’acquisto da parte del venditore, proposta d’acquisto che così diviene un preliminare a tutti gli effetti. In quel momento, per la legge l’affare è concluso, e il mediatore matura il diritto alla provvigione, l’entità della quale è assolutamente soggettiva e variabile. E qui cominciano i problemi, come vedremo. Attenzione al distinguo tra “affare concluso” e “affare andato a buon fine”.)
1756. Rimborso delle spese. — Salvo patti o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite anche se l’affare non è stato concluso.
(Ahia. Questo è decisamente poco carino. E può diventare pure peggio. Ma andiamo avanti.)
1757. Provvigioni nei contratti condizionali o invalidi. — Se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione. Se il contratto è sottoposto a condizione risolutiva, il diritto alla provvigione non viene meno col verificarsi della condizione. La disposizione del comma precedente si applica anche quando il contratto è annullabile o rescindibile, se il mediatore non conosceva la causa d’invalidità.
(In sintesi: una condizione sospensiva in una compravendita immobiliare, per esempio, si ha quando l’acquirente non è certo di poter avere un finanziamento sufficiente dalla banca, ma non volendo farsi sfuggire la casa, sottoscrive comunque una proposta d’acquisto vincolandone la validità all’accettazione del mutuo. Se per il venditore va bene “tenere ferma” la casa per il tempo necessario alle pratiche bancarie, accetta la proposta, che diventa però valida solo se l’istituto di credito delibera l’erogazione dell’importo richiesto. A quel punto l’affare è concluso, se no amici come prima, senza altri obblighi per nessuno, e nessuna provvigione dovuta. Ci mancherebbe altro, ma non va proprio sempre così.
Un esempio di condizione risolutiva, sempre nel campo immobiliare, può aversi quando viene acquistata una casa in costruzione: se per qualche motivo, come una mancata concessione edilizia, i lavori non possono essere portati a termine, la compravendita è nulla. In questo caso il mediatore ha comunque diritto alla provvigione, ma vabbè, acquirente e venditore lo sapevano, e poi c’era la clausola risolutiva espressa nel preliminare. O almeno avrebbero dovuto saperlo, specialmente il compratore… Stessa cosa (contratto annullabile o rescindibile) se, infine, va tutto a puttane per motivi che il mediatore non conosceva. Però, molto tutelato il diritto alla provvigione, no?)
1758. Pluralità di mediatori. — Se l’affare è concluso per l’intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione.
(Banale. Ma stiamo comunque continuando a parlare dei diritti di ‘sti benedetti mediatori. Non c’è altro?)
1759. Responsabilità del mediatore. — Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso. Il mediatore risponde dell’autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell’ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite.
(Alleluja! Finalmente i doveri e le responsabilità! Ma… solo un articolo? Il quale, in pratica, mi dice che un agente immobiliare deve semplicemente comunicare ai suoi clienti quello che sa dell’affare (casa) in questione? E che quando fa firmare un preliminare o un assegno deve verificare l’identità di chi firma? Tutto qui? Sì. Fine dei doveri e delle responsabilità del mediatore. Un po’ pochino, a fronte di una tutela certosina riguardo ai suoi sacri soldini.)
Vediamo ora, sulla base della legislatura appena esaminata, qualche esempio pratico di come il rapporto con la mediazione immobiliare può trasformarsi in un autentico incubo. Sono situazioni in cui, per di più, l’utente medio (che, normalmente, affronta la compravendita immobiliare una, due volte nella vita, e ha tutto il diritto di essere inesperto, ci si affida alle agenzie proprio per questo) ha ben poche possibilità di difesa, davanti a professionisti senza scrupoli. Sono tutti episodi realmente avvenuti.
Esempio 1):
L’agenzia immobiliare, o meglio, il suo titolare oppure un prestanome (nel caso a cui ho assistito io, la moglie), acquista a scopo di investimento un appartamento da ristrutturare. Lavorando nel ramo, chiaramente, capita spesso di imbattersi in buone occasioni. Una volta sistemata, la casa viene messa in vendita. L’affare lo gestisce un agente immobiliare che collabora con l’agenzia stessa, e che alla conclusione chiede la provvigione al compratore. Il quale in realtà non sa che, in pratica, sta comprando l’appartamento direttamente dal proprietario. E al proprietario stesso sta pagando una provvigione non dovuta. Non lo saprà mai, visto che, in questi casi, dal notaio per il rogito si troverà davanti l’agente immobiliare, che fa finta di essere stato incaricato dal fantomatico “proprietario” di rappresentarlo alla compravendita. Spesso, i notai queste cose le sanno benissimo, ma siccome alcuni di loro hanno veri e propri accordi con le agenzie che gli portano clienti per i rogiti, fanno finta di non vedere. Risultato: oltre al guadagno sull’investimento, l’agenzia si è incamerata il 3% (o il 4%, o quello che è stata la provvigione pattuita) in più, come fosse un sovrapprezzo occulto, e perché no, spesso in nero. Si tratta di migliaia di euro ogni volta. Ciao ciao all’articolo 1754.
Esempio 2):
Quello che vuole l’agente immobiliare è la provvigione. Appena matura il diritto a esigerla. Ossia, quando l’affare è concluso (preliminare, o proposta d’acquisto accettata di cui l’acquirente è venuto a conoscenza), indifferente se poi l’affare va a buon fine (rogito notarile). Per avere questa certezza, ad esempio, spesso procede così: casa da 200.000€, provvigione del 3% dal compratore e 2% dal venditore. Spettanze del mediatore: 10.000€ (3%+2%). All’atto della compilazione della proposta d’acquisto, l’acquirente chiede: “quanto dovrei lasciare di caparra?”. L’agente fa due conti, per esempio sa che il venditore si aspetta subito il 5% di anticipo, ossia 10.000€, ma dice: “eh, sarebbe bene una caparra del 10%”, e si fa fare un assegno intestato all’agenzia (“garantiamo noi”, è la frase che ho sentito dire di solito) di 20.000€. Va dal venditore, e gli dice: “lei accetta la proposta, firma qui, io le giro 14.000€ del compratore come caparra, lei mi fa in cambio un assegno di 4.000€ per la sua parte di provvigione, e siamo tutti contenti. E’ come se la caparra fosse addirittura di 14.000€, lei voleva 10.000€ di anticipo ed eccoli lì, poi tanto doveva pagarmi comunque, meglio così, no?”. Bene. Torna dal compratore con la proposta accettata, gli fa firmare l’avvenuta conoscenza dell’accettazione, e a quel punto (con l’acquirente vincolato, che non può più tirarsi indietro pena la perdita di quanto versato) dice: “Al venditore bastava il 7% di caparra, comunque ora l’affare è concluso, tengo direttamente io gli altri 6.000€ che in ogni caso lei mi deve come provvigione”. Dopodiché, in più di qualche caso, chi si è visto si è visto, e se ci sono poi problemi dal notaio, affari loro. Variante al tutto: effettuare gli scambi di denaro in contanti, con la solita scusa di risparmiare sull’IVA. Ancora meglio, e ancora meno tutele e possibilità di rivalsa di compratore e venditore in caso di intoppi o sorprese che possano saltare fuori dopo. Molto comodo, l’articolo 1755.
Esempio 3):
Questo è il peggiore. Caso classico: persona anziana, che non ce la fa con la pensione, magari rimasta sola in un appartamento grande, che vuole vendere per andare in un’abitazione più piccola, o per pagarsi la casa di riposo. La vecchietta (per esempio), pensa di poter ricavare 130/140.000€ dalla vendita. Arriva l’agente immobiliare, si rende conto che non è una vendita facile, ma le fa una valutazione spropositata, tipo “Ah, qui facciamo almeno 200.000€, guardi, ho moltissimi clienti che cercano proprio questo tipo di casa”. La signora è contentissima, si fida, e firma un incarico di mediazione per la vendita, non per un periodo particolarmente lungo, per esempio tre mesi. Nel quale incarico non è specificato nulla (“salvo patti o usi contrari”) sul rimborso delle spese. Ma la vecchietta non è un’esperta, che cosa ne sa. Pensa solo che forse ha risolto i suoi problemi. Sarà l’ultima volta che vedrà l’agente immobiliare, il quale si limiterà ad aggiungere un trafiletto sull’appartamento in coda ai suoi annunci sui giornali, e sulle riviste locali, tanto per poter provare di aver effettivamente messo in vendita la casa. A quel prezzo, ovviamente, nessuno si fa avanti, difficile perfino che l’appartamento venga visitato. Alla scadenza dell’incarico, dopo tre mesi, la signora si vedrà recapitare una fattura di rimborso spese bella sostanziosa (nel caso che ho visto, 3.000€), accompagnata da una lettera dell’avvocato dell’agenzia che le intima il pagamento, giustificato da non meglio precisate “spese per pubblicità, documenti, controlli catastali, ore di lavoro di collaboratori”. La vecchietta si spaventa, e paga. Al limite, potrebbe contestare la quantificazione delle spese, per vie legali, ma è difficile e non vi sono certezze. Simpatico utilizzo dell’articolo 1756.
Esempio 4):
Un appartamento è molto difficile da vendere, perché è un po’ caro (spesso a causa della sopravvalutazione fatta dall’agente stesso al proprietario, per farsi conferire l’incarico di vendita), e magari non è in buonissime condizioni. L’unico potenziale acquirente interessato, inoltre, non ha grandi possibilità di accedere a un mutuo sufficiente all’acquisto, a causa del tipo di contratto di lavoro, o del reddito. Però è il solo che quella casa alla fine la comprerebbe. L’agente, per non perdere l’affare, gli dice “guardi, ho molti altri clienti interessati a questo immobile. Se non vuole farselo sfuggire, bisogna fare una proposta d’acquisto subito. Se non è sicuro che poi la banca le concederà il mutuo, facciamo così: mettiamo una caparra simbolica, giusto 200€, e intanto fermiamo la casa. Se poi non riesce ad avere i soldi, al limite perde solo quella cifra”. Il mediatore si guarda bene dall’informare il compratore che sarebbe il caso di vincolare la validità della proposta all’erogazione del mutuo, il che tutelerebbe il proponente. Va dal venditore, e gli dice: “Dopo tanti mesi che la casa è in vendita, questa è l’unica proposta d’acquisto. Lo so che la caparra è ridicola, ma il compratore farà tutto con il mutuo bancario.” Nessun accenno al fatto che il mutuo non solo ancora non c’è, ma che per di più è assai incerto che la banca lo conceda. Il proprietario accetta e firma la proposta, l’acquirente firma la conoscenza dell’accettazione, e i due sono vincolati. La banca, poi, non concede il mutuo, e l’affare non va a buon fine. Ma era stato concluso: a venditore e compratore arrivano le fatture per le provvigioni dell’agenzia (solite migliaia di euro), e non ci possono fare niente, per quanto incazzati siano. Infatti, l’agente immobiliare ha sì l’obbligo di comunicare alle parti le circostanze che possano influire sulla conclusione dell’affare, ma può fregarsene (legalmente, la deontologia è un’altra cosa) di ciò che può impedire che vada a buon fine (la mancata concessione del mutuo). Sarebbe dovuto essere chi ha fatto la proposta d’acquisto a tutelarsi vincolandone la validità all’effettiva erogazione del finanziamento bancario: certo, non farlo è da sprovveduti, ma non ci si affida ai professionisti, che dovrebbero informarci anche se non obbligati dalla legge, proprio per questo? Professionisti che, al contrario, gli sprovveduti li fiutano lontano un miglio, e questi scherzi li giocano a ragion veduta. Morale, in un colpo solo l’agenzia si è liberata di un appartamento difficile da vendere, e si è presa comunque le provvigioni, senza che una clausola sospensiva potesse metterle a rischio. Meglio far rischiare i clienti, se c’è la possibilità di perderci soldi. Non male anche questo aggiramento dell’articolo 1757.
Esempio 5):
Famiglia con poche possibilità economiche, precari entrambi, due figli piccoli, problemi gravissimi (storiaccia di abusi da parte del parente che li ospitava) che obbligano alla ricerca urgente di una casa dove andare. L’agenzia li convince che un affitto sarebbe troppo caro, per avere un appartamento con due stanze da letto, mentre acquistando “questa casa che sembra fatta apposta per voi” si può cercare un mutuo a lunghissimo periodo le cui rate siano sostenibili. “Ma chi ce lo concede, un mutuo, praticamente senza garanzie?” chiedono all’agente. Nessun problema, è la risposta. Abbiamo il nostro servizio di finanziamento. Ed ecco il trappolone. Spesso le agenzie immobiliari, in particolare i grandi franchising, si appoggiano con regolarità a network di mediazione creditizia, i quali, forti del fatto di portare moltissimi clienti a una banca per i mutui, ottengono da questa grandi agevolazioni sulle garanzie e le dilazioni dei finanziamenti. Praticamente, anche se la banca sa di correre un rischio (relativo, c’è comunque l’ipoteca sull’immobile), a fronte di un grosso flusso di clienti portato dal mediatore creditizio, chiude un occhio ed è molto elastica se capita un caso ogni tanto con garanzie insufficienti, o che richiede una durata fuori dalla norma per un prestito. Alla famiglia di questo esempio sono riusciti a far avere un mutuo QUARANTENNALE, senza che avessero buste paga fisse (non scherzo). L’importo comprendeva, grazie a un geometra compiacente che ha stravalutato l’immobile per la banca, anche le provvigioni (le massime possibili) dell’agenzia immobiliare e di quella di mediazione creditizia. E le rate sarebbero state comunque dure da sostenere. Risultato: per una casetta da 100.000€, hanno dato, fra un’agenzia e l’altra, 12.000€ totali di provvigioni. Il 12%. Si sono fidati, non avevano altre possibilità, e tutto viene compreso in un mutuo folle che finiranno di pagare i loro figli. Se poi, per qualche motivo, non ce la dovessero fare più con le rate, la banca gli pignorerà la casa. Intanto, le agenzie sono a posto. In questo ultimo esempio, i mediatori si sono attenuti a tutte le regole, certo. Ma è un caso indicativo di come più sei in difficoltà, e in situazione di bisogno urgente, più ti spremono.
In molti degli episodi descritti, sicuramente ci sarebbe stata, anche se a volte vaga, la possibilità di agire per vie legali nei confronti dell’agenzia. Ma la lacunosità della legge, la difficoltà di dimostrare la malafede o la scarsa diligenza del mediatore, e il naturale timore, misto alla paura di “cacciarsi in casini peggiori”, di tanti, davanti alla prospettiva di una causa contro gente in giacca e cravatta, arrogante e sicura di sé, fanno sì che la maggioranza lasci perdere. Per uno che li porta in tribunale, altri cinquanta pagano e mandano giù il rospo, ed è esattamente su questo che chi si comporta così calcola la sua convenienza.
Genericamente, infine, vanno ricordati alcuni dettagli e trucchetti lessicali di cui i non addetti ai lavori difficilmente sono a conoscenza, e che vengono utilizzati per invogliare a servirsi delle agenzie, o per giustificarne le carissime provvigioni.
Chi acquista, e domanda “perché dovrei affidarmi alla vostra agenzia per comprare casa?”, si sente spesso rispondere:
1): “Così è sicuro che la casa è a posto, per esempio che non ci sono ipoteche”
Questo non significa nulla. Perché anche se c’è un’ipoteca sull’immobile (ed è la norma), verrà estinta dal proprietario contestualmente al rogito notarile con parte dei soldi dell’acquisto, se no non si può fare la compravendita. E comunque, tutti questi controlli li fa il notaio, per legge.
2): “Così è sicuro che la casa è a posto, per esempio che non ci sono abusivismi edilizi”
Come sopra, questi controlli li fa il notaio. Il quale, comunque, si limita a chiedere alle parti se lo stato di fatto dell’immobile corrisponde alle planimetrie catastali. Spesso, gli abusivismi ci sono, ma se la casa piace così come è, acquirente e venditore si accordano per non regalare soldi ai geometri e al Comune sanandoli, e semplicemente affermano il falso davanti al notaio. In gergo è detto “accollo di modifica non accatastata”, significa “vuoi la casa? Tieniti la veranda abusiva”.
3): “Così si toglie i pensieri, ci occupiamo di tutto noi”
Sì, ma spesso non fino al rogito notarile. Finchè non sono stati pagati, sicuramente.
Chi vende, e domanda “perché dovrei affidarmi alla vostra agenzia per vendere casa?”, si sente spesso rispondere:
1): “Perché con noi avrà definizione immediata, pagamento in contanti”
Questa è la loro preferita, ed è una pura e semplice cazzata. Perché non significa niente. Al rogito notarile, il pagamento è sempre in contanti (o assegni circolari, o bonifico) per l’intero importo. Sempre. Per legge. Che il compratore abbia già il denaro, o faccia un mutuo in settemila rate, al venditore in sede di compravendita non cambia nulla. Punto.
2): “Perché noi garantiamo la solvibilità dell’acquirente”
Come sopra, non significa nulla. Come se, senza il prezioso tramite e garanzia dell’agenzia, ci potessero essere casi di pagamenti dilazionati e incerti. Se dal notaio non ci sono i soldi, tutti, non si fa niente. Gli immobili non si possono compravendere a rate tra privati. Per legge.
3): “Perché abbiamo la fila di clienti con le valige piene di soldi che sognano esattamente questa casa da tutta la vita”
Ah. Ma se è così facile trovare un acquirente, perché devo pagarvi così tanto?
In conclusione, va detto che sicuramente la categoria degli agenti immobiliari comprende, oltre agli autentici squali di cui ho riferito alcune prodezze, altri ottimi professionisti che trattano gli affari e i clienti con trasparenza e deontologia. La maggior parte, si spera. Ma la mia esperienza si riferisce a un grande franchising, che alla fine un certo grado di controllo interno lo ha, e dove comunque ho assistito a situazioni che mi hanno fatto vergognare (e cambiare lavoro ben presto). Non oso pensare a quello che sono capaci di combinare le piccole agenzie singole, o gli agenti indipendenti, che non rispondono a nessuno se non a quei timidi sei articoli del codice, e a regolamenti delle camere di commercio le cui commissioni sono costituite da rappresentanti dei mediatori immobiliari stessi. Il decreto Bersani, recentemente, abolisce anche l’obbligo dell’esame e dell’iscrizione a ruolo alla camera di commercio, aprendo la professione a chiunque. Ottima cosa le liberalizzazioni, ma in certi settori sarebbe necessaria cautela, per tutelare sia i professionisti seri (la FIAIP – federazione italiana agenti immobiliari professionali – ha infatti espresso notevole preoccupazione) sia, soprattutto, l’utenza. Almeno, a fronte di una deregolamentazione burocratica, andrebbe rivista e integrata la normativa a monte. In caso contrario, welcome to the jungle.
Il Migliore
molto interessante l'articolo. Una cosa mi ha colpito: il divieto per legge di comprare a rate un immobile pagando direttamente il proprietario. Perché?
Per tener su le braghe alle banche, suppongo…
Bravo Settantasette,
E' davvero inammissibile che si speculi su "il bene primario".
Credo che la casa come il lavoro devono essere dei punti fissi alla portata di tutti. Non devono esistere leggi di mercato su un bene così essenziale.
E' il bene che può rendere una famiglia ricca o povera in molti casi.
E' già un onere troppo elevato acquistarne una, se poi non si è neanche tutelati… Quando ho letto il titolo credevo si parlasse della difficoltà di acquisto… Ma così è ancora peggio… La prima casa deve avere un costo accessibile soprattutto a chi non ha la fortuna di ereditare o a chi non ha genitori facoltosi e generosi. Un individuo è tale non è il figlio di qualcuno che deve prestargli dei soldi… Giovani… Molti di noi sono nella cacca… Ed io faccio parte di quel simpatico gruppo di sfigati
Il bene primario? C'è chi specula sulla vita delle persone, figuriamoci cosa gli costa speculare sull'oggetto che le contiene.
Questo articolo vale ogni secondo di tempo impiegato a leggerlo.
ho letto poche cose così interessanti e utili.
bravo, bravo, bravo, bravo.
e piacevolissimo da leggere.
mettete una sesta stella, che qui ci sta tutta.
grazie 77.
Immagino che abbiate poco da fare dato che sparlate ad un unico senso dei mediatori immobiliari!!
Facile criticare e fare di tutta l'erba un fascio, ma credetemi che esistono anche persone che lavorano nella mediazione immobiliare per passione, e che spendono soldi e tempo per aggiornarsi sulle leggi e sulle varie e molteplici norme che nascono come funghi, soprattutto a sfavore degli stessi agenti.
Io faccio questo lavoro da 6 anni, sono conscia di essere competente e professionale……senza falsa modestia vi dico che i miei clienti sono felici e spesso tornano da me se hanno bisogno di aiuto o consigli nel settore…….
a volte mi verrebbe voglia di mollare tutto e andare a fare l'impiegata alle poste, ma sono una persona che investe su se stessa e che cerca motivazione e soddisfazione…..sappiate che stare a contatto con la gente tutto il santo giorno non è facile, soprattutto quando si è onesti e si cerca di dare il massimo giorno per giorno, e soprattutto per che, come me, con questo lavoro ci campa (mutuo, affitto,ecc.. ecc..) e non mi arricchisco ve lo posso assicurare.
Cordialmente
Saluti
Valeria
Allora spiegami cosa devo fare io che volevo vendere casa, mi affido ad un’agenzia che mi porta una signora, la quale ha un immobile e niente quattrini, vuole assolutamente la casa,difficile da vendere per dimensioni e costo. Ci convincono a firmare (io con qualche riluttanza), certi che l’immobile della signora, molto ben ubicato in località marina, affidato a loro per la conseguente vendita, verrà alienato entro l’estate. La signora a giugno si ritira, forse non era nemmeno autorizzata a vendere (era della madre ricoverata?), forse non esisteva neppure…. Io trattengo caparra irrisoria che non copre le spese di agenzia, quest’ultima mi chiede cifra a cinque zeri per la commissione(anche se ho firmato l’incarico prevedendo al rogito tale esborso). Ora ci sta pensando l’avvocato: quante speranze ho di liberarmi di tali imbroglioni senza sborsare il richiesto?
Negli anni dell’euforia immobiliare, individuabili in questo secolo dal 2002 al 2006, era possibile pensare di comprare prima, impegnandosi, vendendo poi.
Oggi, a prescindere dalle eventuali complicanze da te paventate, NON si deve fare, è da pazzi, a meno che non si tenga conto di poter perdere cifre consistenti e anche molte nottate.
Si mette in vendita, e nel frattempo si cerca, sperando che la nostra agenzia o il nostro cercare da soli permetta di far coincidere il più possibile i due eventi.
Se non dovesse accadere, al limite NON si compra, o se si è venduto, si va in affitto.
Danno limitato ed accettabile.
Le altre operazioni sono sconsigliate a meno di non esser forzati, caso nel quale io preferisco sempre e comunque scegliere, se posso, l’affitto, l’acquisto va fatto a ragion veduta e con la testa sulle spalle.
Nel caso specifico, anzi, per sembrare competente dirò nella “fattispecie” non sono in grado di esprimere una risposta soddisfacente perchè la situazione mi sembra complessa, almeno a istinto, per dare un parere (che sarebbe sempre meno autorevole di quello di un legale) dovrei conoscere fatti, documenti ecc.
Certamente se sei in una situazione sgradevole qualcosa non ha funzionato come doveva.
Per quanto mi riguarda, io conosco colleghi che si comportano come me, anche ultimamente infatti in un caso simile, con una coppia che ha “comprato” e si è ritirata un giorno prima del compromesso, il venditore si è intascato la caparra, non ha pagato provvigioni e io sono a rincorrere ancora il mio compenso (dagli acquirenti inadempienti) mentre gli studi di settore dicono che devo pagare 10mila euro più del dovuto, se voglio esser congruo, io mi domando come mai lo stato non mi tuteli almeno quando ho ragione…
Se vorrà inviare documenti e particolari allora potrò dargli un idea, altrimenti preferisco rimanere sul vago.
Nel frattempo, per quanto valga, chiedo scusa a nome della categoria.
Ringrazio Oris per la risposta esauriente e soprattutto per le scuse a nome della categoria (fortemente compromessa in questo periodo di squali). Mi fa sperare che incontrerò professionisti seri sul mio cammino e non solo “fruttaroli” che mettono fuori dalla porta la altisonante parola “agenzia immobiliare”. Nel frattempo, presami una pausa di riflessione sulle prossime intenzioni di vendita (e in attesa che il mercato dia segnali di ripresa e fiducia che, nonostante le sbandierate prospettive, non sembrano all’angolo), mi affido all’avvocato. Per curiosità, dopo una risposta concisa e piccata dello stesso al legale dell’agenzia, sono passate tre settimane e non si è fatto sentire più nessuno…. che ci abbiano provato?? Lo spero per me, ma comunque se mi citeranno per avere la loro commissione sarò ben felice di andare in causa….. cordialità e auguri. Micia
Ps. l’articolo originario è molto interessant, ce ne fossero di agenti che si pongono anche “dall’altra parte” e agissero nell’interesse di tutte le parti in causa e non solo per la loro pagnotta….
la persona che scrisse questo contributo è un uomo per bene.
Cara Valeria, avercene di persone oneste come te. Credo che, insieme a tutti i tuoi colleghi che lavorano con coscienza e passione, dovresti essere la prima a indignarti con coloro che infangano la vostra professione.
Sono stato un addetto ai lavori, e se non avessi avuto accesso a certe informazioni e non avessi assistito di persona a certe procedure, non avrei mai avuto la possibilità di saperne nulla. Perchè? Perchè nessuno ne parla, e ne scrive, mai? Perchè su Liberoblog hanno commentato l'articolo in più di trecento, avendo io evidentemente toccato un tasto dolente, e molti di loro hanno usato termini irriferibili per definire la categoria di cui tu fai parte?
Di fronte a certe reazioni, penso che un agente immobiliare onesto dovrebbe riflettere su come viene visto, e su che triste fama sta purtroppo cominciando ad avere, il suo mestiere. Non risentirsi con chi "scoperchia il verminaio", raccontando cosette che era meglio se non si sapevano in giro. Anzi, dovreste essere voi per primi a fare divulgazione e informazione, da esperti quali siete, per tutelare gli utenti e dargli gli strumenti per riconoscere tranelli e disonestà.
Un bel manualetto, trasparente e semplice, con indicazioni tipo "attenzione a chi si comporta così o così, e attenzione a quali sono gli esatti diritti e doveri di mediatore, acquirente, venditore", com'è che la FIAIP non si è mai sognata di proporlo?
Ottimo articolo, Settantasette!
Molto spesso le agenzie si occupano di tutto ciò che sul mercato è difficile da piazzare.
Costruttori e venditori in generale, gli immobili senza rogne e di buona qualità, anche a prezzi elevati, se li vendono da sè.
[...] letto ora ora un bellissimo articolo tratto da MenteCritica.net (sito che aggiungo ai preferiti) che ha come argomento le “maialate” fatte dagli agenti [...]
Vero.
Da stampare e diffondere.
Complimenti.
Meraviglioso quadretto demenziale degno del peggiore Stefano Benni, almeno lui fa ridere, le banalità di cui sopra non fanno bene a nessuno.
Mi fermo, anche perchè a tante amenità l'unica risposta l'aveva data qualche anno fa un grande del teatro napoletano. Per non scendere nella volgarità lascio a settantasette il numero di risposte che desidera. Con assoluta indifferenza, saluti.
Carissimo scrittore che con tanta cura hai fatto questo articolo; posso sicuramente dirti che ti tocca un pò informarti in quanto il codice civile sancisce il ruolo di mediatore e lo esplica in 11 art. dal 1754 al 1765. Con la nuova legge del 3 febbraio 89, la n. 39, si è obbligati ad essere iscritti al ruolo della propria camera di commercio ove si risiede per operare. Con il nuovo decreto Bersani, di è tenuti a registrare in atto TUTTO, e dico tutto. Prezzo di conclusione affare e provvigione se le parti si sono avvalse di un intermediario. Per quanto concerne invece la provvig, l'agente immobiliare "NON VUOLE" come tu dici, ma alla conclusione affare, così come in ogni lavoro di professionista ha diritto ad una parcella, così come un avvocato, così come un notaio ed è giusta che sia pattuita prima così io con la mia azienda faccio. Per giunta un affare è potenzialmente concluso all'accettazione della proposta d'acquisto ( penso che tu sappia di cosa si tratta, almeno mi auguro, dato che penso abbia scritto questo articolo tanto per scriverlo,da emerito ignorante), e se vuoi saperlo, un agente professionale, nonostante incassi le provv al compromesso, è tenuto a seguire le parti sino all'atto pubblico definitivo. Caro scrittore nulla facente, aggiungo, se un'azienda vuole andare avanti e farsi un nome, deve lavorare in maniera seria e con etica, altrimenti si brucia presto. L'azienda per la quale lavora è sul mercato da 30 anni, e qualche motivo ci sarà. L'esempio della vecchietta, è ridicolo, perchè i casi di aggiramenti agli anziani avvengono in qualsiasi settore, quindi…….!!Vi invito ad informarvi in maniera obiettiva sulle cose prima di redigerle. E poi potete anche dirmi che lavoro fate, ammesso che lavoriate. Buona giornata.
ci sono brave persone…e bravi mediatori…ma ltresì ci sono cattive persone e cattivi mediatori…….e poi c’è il denaro facile e a volte….spesso in nero…allora la gente cambia….meditate…meditate
inoltre giusto per completezza: volevo informarti che per la nuova legge antiriciclaggio, non si può far circolare denaro in contante, ma tutti gli assegni, devono essere di tipo circolare. Le idiozie scritte sono state molteplici, e pregherei voi come sito, che libero che ieri ha pubblicato nella prima pagine il seguente articolo PIETOSO di ravvedersi.
Che ci sia gente che non fa bene il suo lavoro quello è certo, ma far diffidare la gente da tutte le agenzie immobiliare, bè, mi sembra una grande stronzata. C'è chi lavora male nel mondo della sanità, nel mondo turistico, nel campo delle costruzioni, ovunque. Ma non faranno lunga stradaa.
Evidentemente, chi ha redatto l'articolo è così privo di impegni che ha il tempo di cimentarsi a scrivere un articolo così ridicolo che attira ridicoli e ignoranti come lui.
Fossi in te, caro scrittore, mi impegnerai a studiare meglio il codice civile, la lingua italiana, e soprattutto mi troverei un lavoro.
splendida giornata a voi
fabio de lucia
@Fabio
Ora sarebbe carino sapere l'utilità del tuo attacco personale. Nell'ottimo articolo di 77, vengono esplicitamente citati i colleghi che lavorano con professionalità ed onestà. Quindi non capisco il tuo astio. Se hai qualche contenuto informativo da aggiungere, sei il benvenuto. Se devi offendere, non sei nel posto giusto.
L’esempio della vecchietta, è ridicolo, perchè i casi di aggiramenti agli anziani avvengono in qualsiasi settore, quindi…….!!
Lo fanno tutti… qundi non lo fa nessuno. E tutti si salvano. Belle argomentazioni. Complimenti.
@ezio c.
Valgono le stesse considerazioni esplicitate a Fabio. Su MC le offese personali non sono ammesse. Se non siete d'accordo o volete rettificare qualche informazione, siete i benvenuti.
A me invece piacerebbe molto capire una cosa. Perchè ogni volta che qualcuno si insolentisce per le esternazioni altrui, condisce le sue rimostranze con "si vede che non hai niente da fare" e "impara l'italiano"??
E' una cosa che mi ha sempre incuriosito. Le caratteristiche comuni di chi è in disaccordo con noi sono il tempo libero e lo sproloquio grammaticale. Devo studiarci su.
Scusate il commento OT, ma trovavo l'argomento interessante.
P.S.
modesto consiglio generico: prima di inserire un giudizio sulla forma lessicale dell'antagonista (che non è utile all'economia della discussione, ma solo per ottenere vantaggio posizionale nell'agone personale), rileggete bene bene bene quello che avete scritto e COME lo avete scritto.
L'esempio della vecchietta è citato in quanto è all'ordine del giorno di frodi nei confronti di anziani: con ciò non sono a dire che lo fanno tutti e lo si deve fare, anzi, sono al contrario ed esplicare come in qualsiasi mestiere ci sia la possibilità di arricchirsi facendo frodi ai più deboli, ma nell'etica di un professionista c'è il non far un affare con un anziano. Cosa voglio dire? che la mia etica professionale dice che se il proprietario di un immobile è un anziano, la mia trattativa è presenziata o dai figli della persona anziana e da un'autorità giudiziale la quale sancisce la possibilità di intendere e di volere dell'anziano.
Se parlo di "nulla facente" è perchè cari lettori, una persona la quale vuole porre problemi, deve informarsi molto ma molto bene, ed essere informato a 360 gradi su ciò che si scrive, avere argomentazioni, e ripeto, non polemizzare su un'intera classe.
I ladri ci sono ovunque.
Il tema sull'italiano? non mi sembra sia istituito nell'articolo un linguaggio idoneo al campo, così come molteplici informazioni non reali, vedi art. cc, vedi caparra confirmatoria, vedi discorso contanti, vedi conclusione affare, e così via.
A presto, ed attendo vostro dibattito, possibilmente con argomentazioni inerenti il campo immobiliare, non le PUTTANATE.
Premettendo che sottoscrivo Gatto Assassino:
@ezio c.
Saluti anche a te, grazie del contributo alla discussione.
@Fabio De Lucia:
No. Dal 1760 disciplina il mediatore professionale in affari su merci o su titoli.
Certo. E allora?
Se è per quello, si dovrebbe registrare in atto il prezzo esatto della compravendita. Invece tutti, e dico tutti, registrano il minimo indispensabile, ossia il valore catastale dell'immobile, che come sicuramente sai è di solito assai inferiore al prezzo di mercato. Stanno facendo la riforma degli estimi catastali proprio per questo. Registrare la provvigione? Ma certo. Anche gli idraulici devono sempre fare le fatture. E' ovvio.
No. Sarebbe deontologico farlo, e molti lo fanno. Ma non c'è alcun obbligo.
Non è nuova. E stabilisce il limite in 12.500€. Però mi rendo conto che ci vuole un genio del crimine per aggirarla, in effetti.
Ti ringrazio, e ricambio la stima. Altre domande?
In atto si registra il prezzo di conclusione affare. Per quanto concerne invece le tasse da pagare in base alle norme fiscali, uno le può pagare sul valore catastale. Ma non sto ora a specificarti altre cose, in quanto ne usciremmo e di molto dal discorso.
Buon lavoro, e mi raccomando se devi vendere una casa fallo da solo non ti affidare alle agenzie dato che sono ladre.
Il tema sull'italiano?? C'è un tema sull'italiano? Ma prof aveva detto che spiegava oggi!!!! Uff!
S'ode stridor di unghie su specchi! Cito testualmente "fossi in te mi impegnerai a studiare meglio la lingua italiana". Questo per te significa "dovresti istituire un linguaggio idoneo al campo"? Allora ho sbagliato a confondermi io. Però ammetti che la tua esposizione non era molto idonea all'italiano. Poi non ho capito che cosa c'entrino le molteplici informazioni non reali con la lingua italiana.
Sia chiaro, io sto solo cercando di sdrammatizzare un po'. Non ce l'ho con nessuno, miravo solo a un clima un po' più rilassato. Ma vedo che ottengo risultati contrastanti.
Chiosa: questo, credo di aver capito, è un luogo di espressione, non di insegnamento. Qui ci si scambia opinioni ed esperienze (io potrei citarne alcune in cui questi poveri anziani di cui si parla me l'hanno beatamente messo in quel posto senza pietà), quindi non solo trovo impossibile sapere TUTTO di un argomento prima di parlarne (ci sarebbe un gran silenzio in giro), ma visto il contesto, direi che è inutile. Anzi, si discute proprio PERCHE' non si sa tutto e se qualcuno ha da aggiungere o rettificare, da un senso alla cosa. Se uno sapesse tutto e dicesse tutto non servirebbe nemmeno dare la possibilità di commentare. Nemmeno a scuola succedono queste cose. Io cerco di informarmi al meglio quando scrivo, ma spesso succede che qualcuno arriva e mi dice "uè ciccio, e questo dove lo metti?" e se la frase non nasconde significati erotici io gli sono anche grato.
p.s.
ti do atto che questo commento lo hai curato molto meglio degli altri
Infatti non capisco, invece di partire in quarta con gli attacchi personali forse era meglio parlare subito della questione specifica in merito. Che poi l'articolo è molto chiaro, non si parla delle agenzie immobiliari in generale ma degli espedienti che alcuni disonesti (che sono fisiologicamente presenti, come in ogni categoria … o sono tutti angeli immacolati?) possono utilizzare per fregare l'acquirente.
La differenza? Forse sta nel fatto che se vado al mercato a comperare il pesce so (in generale) come evitare di farmi rifilare quello di 10 giorni prima, mentre più difficilmente so quali sono le procedure da controllare maggiormente quando acquisto una casa. Cosa che, e forse non si è ben capito, è un evento fondamentale e che implica l'impegno di somme enormi.
Se le cose che 77 ha detto non sono reali, spiegatelo con calma e discutiamone, i get a life e i trombi poco non interessano a nessuno su questo sito.
premetto che sono un agente immobiliare, non sopporto l'operato dei grossi gruppi in franchising che istruiscono i loro "funzionari" a fregare i clienti. Sono 17 anni che faccio questo lavoro, i miei occhi hanno visto una vasta e variegata umanità cercare casa. Vedo negli occhi del cliente la volontà di esaudire un obiettivo. Quando entra una persona in agenzia tengo ben presente il suo stato d'animo: tensioni, calcoli, trasloco, acquisto mobili, rata del mutuo eccettera. Abbiamo il dovere di mettere la nostra professionalità al servizio di queste persone. Purtroppo leggendo il tuo articolo ho notato che sei rimasto un pò indietro con le leggi e norme che regolano l'attività dell'agente immobiliare. Il codice civile ne rappresenta solo la punta dell'iceberg. E' riduttivo pensare che l'agente immobiliare maturi il diritto alla provvigione limitanbdosi a fare incontare uno che vende con uno che acquista. Quante volte, dopo aver fatto i controlli alle sezioni urbanistiche del comune ho bloccato proposte di acquisto per difformità più o meno gravi? quante volte volte sono usciti fuori iscrizioni ipotecarie e pignoramenti prima di una proposta di acquisto?? Oggi il mercato ha bisogno di professionisti seri che mettano al primo posto la persona, ti spiego perchè. La fetta più grossa del mercato è quella dello scambio, chi vende per poi ricomprare. Tizio vuole comprare una casetta sulla quale ci ha messo il cuore sopra per 450.000 euro. Per finanziare l'acquisto mi propone in vendita due appartamenti. Il bello sta nel fatto che è convinto di realizzare una cifra totalmente fuori dal mercato. A tutti i costi vuole sottoscrivere la proposta di acquisto congrua pur di non perdere la casetta dei suoi sogni. Viene in agenzia la leggiamo la compiliamo e………………non gliela faccio firmare. Purtroppo viveva in una finta realtà, mi chiedeva di raccontargli delle palle, voleva sentirsi dire che i suoi due appartamenti da vendere valevano ciò che chiedeva. Ho bloccato tutto per il suo bene. Avessi anteposto il mio bene al suo mi sarei fatto sottoscrivere la proposta per vedere andare questa persona piena di aspettative contro un muro a 150 km all'ora. Prima di tutto viene la persona poi la realizzazione dei suoi desideri poi la provvigione pagata secondo legge e non come hai descritto tu con scambi di assegni che non ha senso vista la legge bersani…….
@ghizolfo:
quello di cui mi rammarico è proprio il grave danno di immagine che persone come te subiscono a causa di certi comportamenti. Purtroppo, le leggi sono proprio quelle. Cambiano, di "piazza" in "piazza", i regolamenti delle camere di commercio. I quali rimangono comunque aggirabili (Bersani o no, negli uffici del grande franchising di cui immagino stiamo parlando entrambi, ancora adesso girano abitualmente le valigette piene di contanti. Pensa ai cinesi, e al modo in cui acquistano attività e case). E a prescindere dalla normativa, sta alla coscienza e alla professionalità dei singoli operatori la cura e la tutela del cliente, come fai tu.
Il caso della permuta immobiliare, lo hai ben esposto tu stesso, è un'altra delle situazioni in cui l'utente inesperto e/o sprovveduto può venire "salvato" dall'agente immobiliare coscienzioso, così come venire rovinato dal furbo che pensa solo al proprio guadagno. La legge non tutela un bel niente.
Un sincero "buon lavoro", con l'augurio che la serietà e l'onestà con cui lo svolgi ti possano ripagare con ogni soddisfazione.
@fabio: Legge antiriciclaggio: è un palliativo perchè bastano transazioni di 12.499 euro alla volta per non essere segnalati all'ufficio dei cambi (esagero, ma con 10.000 si è liberi davvero). Poi, l'ufficio dei cambi riceve segnalazioni a caso, mica vengono seguite tutte le transazioni sospette – solo quelle che si susseguono in un breve periodo.
Tornando a noi: "registrare in atto TUTTO, e dico tutto". L'unica replica che posso farti è: grazie al cazzo, facciamo tutto in nero? o ci stringiamo la mano come ai tempi dei romani? dai, su. Per il resto hanno già espresso le mie opinioni gatto assassino e 77.
@aghost: le banche? sono l'ultimo problema. Se davvero ti chiedi il perché del divieto di transazioni private rateali (perdipiù!) c'è qualcosa che non va. Che per caso ricicli denaro di mestiere?
scherzo, ovviamente
Non mi sembra di aver offeso nessuno, semplicemente non mi sembrava dare adito a polemiche "strumentali" a cui sono abbastanza abituato. Quindi le considerazioni tecniche di Fabio sono legittime e sfido chiunque a dimostrare il contrario, a meno che stanotte il sig .bersani studi qualcos'altro per deligittimare i servizi non dipendenti dallo Stato. Io lavoro e pago le tasse da 25 anni, non mi sono mai permesso di attaccare con la superficialità di cui sopra il lavoro degli altri.
Io continuo a lavorare, mi auguro che altri abbiano la cortesia di rispettare il lavoro altrui. Per concludere credo che a differenza dei paesi anglosassoni ci sia la possibilità di compravendere immobili senza "i parassiti" delle agenzie, quindi …auguri ai proprietari di immobili che decideranno di vendere da soli " ai privati", così non avranno sorprese, perchè è risaputo tra noi agenti immobiliari che i "privati" sono la categoria più trasparente, naturalmente dopo i blogghisti di giornata.
Grazie per l'ospitalità.
@ezio c. :
Certo. Esattamente come quelle dell'articolo, però. E anch'io aspetto che qualche addetto ai lavori venga a dire, dimostrandomelo, che quanto ho descritto è impossibile/inesatto/mai visto. Per ora, mi accorgo solo di aver dato un gran fastidio mettendo nero su bianco certe cose. Il che non è una mancanza di rispetto per il lavoro di chicchessia, è solo la descrizione di come si comportano alcuni disonesti. E' con costoro che bisogna incazzarsi, non con chi "osa" divulgare i loro trucchetti.
I mediatori immobiliari sono una categoria professionale come tutte le altre, comprendente persone corrette e persone che pensano solo al proprio tornaconto. Non sono una casta da difendere, infastidendosi con chi divulga i "segretucci" del mestiere. A meno che non si abbia la coda di paglia, s'intende.
77, hai centrato il bersaglio. Casta, protezione, coda di paglia. Succede coi tassisti, coi medici, con gli autori televisivi fortemente indiziati di violenza su minori. con gli imprenditori del quartierino, coi capitani d'industria…….e alè. Ben venga il vespaio che hai sollevato, finora nessuno ti ha risposto nel merito. Come dici tu, dovrebbero esserci forme di "autoesclusione" ad opera delle stesse "caste", cazzo. E invece no, omertà, omertà, sempre omertà. Mafiosi.
Che gli onesti si sollevino!
Lasciamo stare la coda di paglia per cortesia, non vedo perchè gli agenti immobiliari si dovrebbero sostituire alle autorità competenti per "snidare" i malfattori, non è che alla notte ci ritroviamo tutti insieme nelle caverne, ognuno fa il proprio lavoro e scopre le malefatte esattamente come tutte le altre persone. Mi sembra che in questo paese"normale" sbaglino i giudici, gli avvocati, gli architetti, i muratori gli autisti di pullman, le maestre, quindi ritengo "biologico" che anche tra gli agenti immobiliari ci sia qualcosa che non funzioni. Per il sig.Davide mi auguro che non abbia mai modo di conoscere di persona cosa vuol dire la parola "mafia". Nel primo post qualcuno mi aveva detto che qua non si insulta nessuno..evidentemente dare del mafioso agli agenti immobiliari rientra nella cultura vetero-comunista che avverto in questo sito.
Comunque grazie per l'ospitalità.
Siamo d'accordo su questo, secondo te infatti perché 77 se ne esce con un articolo simile? Veggenza?
Se con la parola "mafia" vuoi evocare bombe e morti ammazzati, sei indietro, molto indietro. Anche i miei esempi poco su sono mafia, se hai colto che ce l'ho con gli agenti immobiliari allora hai visto solo ciò che volevi.
Ma non ci avevi salutati "con assoluta indifferenza"? allora vedi che hai la coda di paglia?
(Scherzo! Che non cominciamo…)
Per continuare, è vero, tutti sbagliano. Secondo me però il verbo "sbagliare" qui non c'azzecca. Tutti sbagliano, alcuni "sbagliano apposta", cioè si mettono al di sopra delle leggi. Esattamente come la mafia.
Del travisamento delle mie parole ho già detto. Aggiungo solo: e da quando essere antimafia è "comunista" ? Forse da quando essere "anticomunista" significa……(lo dico? lo devo proprio dire? ma sì!) significa essere promafia?
Vero, verissimo ciò che dici. Perchè fare i "poliziotti" di sè stessi? Dato che le agenzie nel farlo avrebbero un costo non indifferente? E qui ecco l'illustre precedente: sai, ezio, fu la stessa obiezione che mossero le banche quando si rese necessario il monitoraggio delle transazioni per fare anti-riciclaggio. Provo ad azzardare una risposta: perché l'implementazione di tecniche di controllo informale interne alle aziende (ripeto, non solo le agenzie immobiliari) è stramaledettamente efficace, laddove le leggi (soprattutto penali) e gli interventi di polizia sono fottutamente in ritardo. Ecco perché.
Au Revoir
Per Davide
Ho apprezzato molto la tua risposta anche se non se non ho capito molto la posizione da kamasutra che hai assunto sull'asse comunismo-mafia (ma ti dirò che me ne frega poco).Per chiudere vorrei solo dire che la risposta di Fabio dovrebbe essere pubblicata per "par condicio" sull'hp di LIBERO. Ancora una curiosità, che lavoro fate tu e 77 ?
Con rispetto, Ezio C.
Quella posizione assunta la devo al mio inguaribile difetto di non riuscire a mordermi la lingua
Curiosità: faccio il portiere d'albergo. Se ti riferisci all'antimafia: non è un lavoro, ma una scelta di vita.
Con ricambiato rispetto,
Au Revoir
Chiedo il permesso di riportare l’articolo sul mio blog, naturalmente sotto licenza CC..
Va bene. Grazie
Inserito sul mio blog: grazie ancora
Caro il mio agente immobiliare……
Segnaliamo questo articolo (Mi Casa es su Casa) apparso su Mentecritica.net e realizzato dal blogger Settantasette
L’articolo descrive molto chiaramente alcuni espedienti usati da agenti immobiliari senza scrupoli e che è bene tenere a mente.
C…
"Il decreto Bersani, recentemente, abolisce anche l’obbligo dell’esame e dell’iscrizione a ruolo alla camera di commercio, aprendo la professione a chiunque." Ma ne siamo sicuri? Le Camere di Commercio smentiscono questa cosa. Io mi sto informando proprio per aprire un'agenzia nel mio paese, ma non sò più come comportarmi…allora a chi chiedere? Chi è il bugiardo? Le C. di Commercio che speculano sugli esami (ogni esame costa 77 euro a testa! + il corso: euro 1300!!) o è Bersani che non ha cambiato nulla?
C'è qualcuno che può rischiararmi le idee? qui c'è nebbia!
grazie
@Drusilla: pardon il ritardo nella risposta. Il decreto va in quella direzione, effettivamente. Ma non so come si regolino le CC localmente. La cosa migliore è informarsi presso la FIAIP, che può sicuramente fornire le informazioni più aggiornate.
@Settantasette
Chi cerca di avere l'abilitazione a lavorare senza il patentino vede in FIAIP il nemico, la casta "massonica" (in Italia c'è sempre qualcosa di massonico, anche i tassisti
) che vorrebbe mantenere il suo strapotere sulle compravendite e sul governo.
MI ricordo che agli inizi, quando cominciai a imparare il mestiere di AI (mi mandarono a suonare campanelli e a parlare con le persone per trovare le case da vendere..), sognavo il patentino e sentivo il peso della sua mancanza come una menomazione…
è normale che ci sia una spinta per togliere ogni limite all'accesso a questa professione da parte di chi non riesce a passare agli esami.
Se cerchi in rete vedrai che i commenti vanno da:
Siete dei ladri a Pezzi di risultato di digestione, passando da quello che vuoi.
Il bello è che, a ben guardare, sono agenti immobiliari che parlano male di Agenti Immobiliari
…
In un primo momento l'idea della liberalizzazione, in una professione che dovrebbe essere impedita a chi la infanga mi inorridiva.
Ma poi, come una illuminazione, ho pensato:
- Il patentino adesso c'è ma ci sono anche agenzie aperte da persone che ne sono prive con uno che ha il patentino come prestanome (sia sfruttao che sfruttante, a seconda dei casi).
-Ci sono agenzie e gruppi nei quali lavorano ragazzi sfruttati, ai quali non viene insegnato niente tranne andare a prendere le case convincendo i proprietari a firmare esclusive in cambio dell'illusione di guadagni eccezionali, con delusione annessa..
-Ci sono agenzie di solito fanno fare appuntamenti tipo catene piramidali assicurative e hanno politiche di motivazione stile "carboni ardenti a piedi nudi", salvo poi dimenticare la formazione sia professionale che ETICA dell'individuo.
-Ci sono professionisti o individui che svolgono l'attività di mediazione, con tanto di insegna, denunciati alle CCIAA che svolgono la professione da anni senza danno ne problemi, riscuotendo provvigioni anche su case o cantieri di proprietà.
Quindi, siamo già liberalizzati, ma nel modo negativo.
E quindi (ancora) ben venga la liberalizzazione: se succede come in spagna (aumenti dei prezzi fino al 40%, aumenti esponenziali delle truffe)
probabilmente qualche cittadino ci rimetterà ma chi lavora bene avrà ancora più da guadagnarci, alla lunga.
"Le rispondo come Ufficio Stampa Fiaip
semplicemente la legge sulle liberalizzazioni di Bersani non è in vigore quindi le procedure di iscrizione a ruolo sono quelle che già le hanno illustrato in CCIIA dove ha richiesto notizie.
Le consiglierei di attenersi al momento a quelle procedure, per ora sono quelle vigenti" così parlò la Fiaip.
Comunque ragazzi non vedo nell'acquisizione di un patentino la "bravura" e l'idoneità a fare un mestiere che ti porta ad essere di per sè in bilico, ogni qual volta si fà un affare, fra il lecito e il non lecito. E' nella morale sana dell'individuo che sta il nesso del tutto, come in ogni mestiere e come nella vita di ogni giorno. In molti sapete con che superficialità si frequenta il corso, con che spintarelle molti passano agli esami (siamo in Italia no?!?!?) e come molte agenzie sono popolate di ragazzini senza esperienza. E allora ? A cosa serve un pezzo di carta? Sta molto oltre, secondo il mio piccolo parere, lo sbroglio della matassa! Scusate se insisto ma qui è tutto un magna magna, una catena di Sant'Antonio: tutto un pagare, dal corso ai libri all'esame, all'iscrizione al Ruolo e a quella alla Camera di Commercio e dadannn, dove vanno tutti sti soldi poi…non si capisce?! Il punto che mi infastidisce è proprio questo: vedrete la legge non si attuerà perchè troppi ci mangiano con essa e sù di essa, e chi ci rimette ovviamente non saranno i piani alti dato che tutto è fatto PER loro e DA loro.
Verba Volant.
@Drusilia
In linea di massimo ho detto le stesse cose : Sono d'accordo.
Quello che volevo sottolineare è che, secondo me, non sono gli agenti immobiliari a guadagnarci dalla mancata o imminente liberalizzazione:
L'AI ha paura della concorrenza? C'è tuttora e molte volte è sleale. (abusivi, ragazzetti ecc.)
l'AI è una casta/cosca/carboneria/tmplaare/massoplutarchica? Ma se a malapena ci salutiamo…
Se i poteri forti ci sono NON sono degli AI.
Secondo me.
Infatti non sono gli agenti a guadagnarci Oris, hai ragione.
Non mi sento parte di una casta, sarà che la mia Agenzia è piccola, siamo in due, la città è minuscola e turistica, quelle dove tutti si conoscono e se sei del mestiere da secoli si fidando. Me ne infischio se alcuni "ragazzetti" che credono di essere sulla cima dell'universo non mi salutano, io dal mio canto cerco di imparare dai grandi, quelli che fanno questo lavoro da 40 anni e che non hanno mai dovuto prendere patentini ma che in fatto di "occhio" per gli affari ne hanno da vendere!
…e che c'è voi fà…beata Italia!
@setantasette
Sono triste, speravo in uno strumento per migliorare e invece… leggi qui: http://www.orisimmobiliare.com/intermediando/2007…
Il vostro comportamento mi sembra ineccepibile.
A quanto pare è difficile modificare il sistema anche facendone parte.
In ogni caso la trasparenza è l'unica arma per le persone oneste. Mi auguro che continuerete ad usarla.
Speriamo di averne la forza…
almeno i colleghi che stimo sono solidali…
gli altri…
non credo che si siano nemmeno mai posto il problema…
anzi credo che mi prendano per un cretino.
…
Forse lo sono.
Allora siamo almeno in due. Con stima. MC
in tre, ma non spargete la voce !
ahahahah, non vinceremo mai le elezioni ….
@Oris, Drusilla: mi associo a MC. Massima stima a voi e a chi svolge il suo mestiere come voi.
(Oris: ho letto. Niente da fare, quindi. Evidentemente lo strumento della proposta irrevocabile, vincolante così come viene fatta sottoscrivere adesso, è troppo "comodo". Peccato.)
Personalmente sono vittima di una truffa di un'agenzia immobiliare.
Hanno tentato di vendermi una casa sprovvista di abitabilità e ora siamo in causa perchè udite udite vogliono la provvigione.
Alla fine mi toccherà conciliare e cedere alla loro estorsione, perchè siamo in Italia ossia un paese nel quale le persone oneste non sono tutelate e nessuno prende azioni serie e concrete per tutelare gli acquirenti come accade nei paesi civili.
In genere operano come il gatto e la volpe di collodiana memoria così da avere sempre pronto un finto testimone da citare in caso di causa.
Il ragazzino giovane fa da prestanome e il vecchio marpione, stile cravattaro della magliana opera da dietro le quinte.
Si proclamano anche iscritti a categorie di settore, peccato però che non pagano le quote associative.
Sono stata sfortunata io?
Direi che è la loro prassi abituale visto che ieri ho saputo di una mia amica che ha appena firmato una proposta di acquisto intestando l'assegno all'agenzia immobiliare.
Certo, direte, stupida la tua amica…ma non tutti fanno un corso presso un'associazione di consumatori per tutelarsi dalle truffe o hanno una laurea in giurisprudenza.
Vorrei farmi promotrice di qualche iniziativa che seriamente colpisca questa categoria di operatori, in cui vi saranno sicuramente operatori seri e onesti, ma a mio parere se ne stanno ben nascosti lasciando il mercato in balia di truffatori.
Non perdo la speranza.
Ercolina, se hai tempo voglia, potresti raccontare la tua storia scrivendo un articolo per MenteCritica. In qualche modo lo hai già fatto. Però in questo commento non ha la visibilità che, secondo me, meriterebbe.
Vero. Però, soprattutto in vista di un investimento così importante come l'acquisto di una casa, aderire ad una delle molte associazioni di consumatori esistenti. Oltre a corsi e manuali vengono offerte anche consulenze legali.
Diabolicomarco,
accolgo ben volentieri il tuo invito a scrivere a brevissimo un articolo o, meglio, un vademecum per difendersi dal perfetto "signora mia…" colui in grado di esaudire i tuoi sogni di bramoso compratore di casa salvo poi risvegliarti con l'amaro in bocca.
Scherzi a parte, nell'articolo di Settantasette è evidenziato solo l'aspetto tutelato dal Codice Civile, vorrei aggiungere che ci sono anche precise norme urbanistiche ed edilizie.
Un mediatore professionale, o che si definisce tale, dovrebbe conoscere non solo le norme del codice che lo tutelano in termini di esigibilità della provvigione ma anche le norme edilizie e urbane che regolano la compravendita di un immobile e darne una corretta informazione alle parti che pone in relazione.
Mi sono anche rivolta anche ad un paio di associazioni di consumatori, ma spesso sono oberate di richieste e non sempre hanno tempo di seguire puntualmente una situazione.
Sarebbe bello avere il tempo di documentarsi approfonditamente, ma contrariamente a quanto pensa Fabio, anche noi lavoriamo e quindi non sempre abbiamo tempo di farlo oppure dobbiamo farlo a posteriori quando purtroppo si capisce di essere stati truffati.
Ad ogni modo, ogni professionista sia esso medico, avvocato, ingegnere in genere paga la propria imperizia professionale.
Se un medico sbaglia un'operazione ne risponde penalmente e civilmente, quindi perchè certe categorie non dovrebbero farlo?
Vorrei davvero promuovere un'azione di gruppo raccogliendo adesioni di persone che come me hanno vissuto in prima persona la negligenza, l'imperizia e l'inesistente professionalità di operatori del settore immobiliare insomma vorrei seguire il modello americano e promuovere una bella class action.
Le associazioni di categoria difendono la casta, quando io ho segnalato la mia situazione mi hanno detto…".sa signora, non sono in regola con la quota associativa ma cosa vuole che facciamo???Sono pur sempre dei colleghi. Se vuole le diamo il nome di un bravo avvocato che saprà tutelare al meglio i suoi interessi".
Ripeto, sarà solo sfortuna???
Ercolina,
non so rispondere a quella che, tuttavia, mi sembra una domanda retorica.
Aspettiamo il tuo articolo.
A presto.
Cara Ercolina, mi dispiace della tua disavventura. Sottoscrivo diabolicomarco (e pensando agli immobili trattati senza controlli catastali adeguati, e alla ingiustificabile pratica degli assegni intestati o girati ai mediatori, mi incazzo ancora di più).
Se il mediatore era a conoscenza della cosa doveva sicuramente comunicarlo.
Puoi farmi sapere a quale associazione apparteneva l'agente?
Inoltre ti invito, col permesso di Settantasette e MC a denunciare la cosa, in modo più dettagliato che puoi, a redazione@quotidianocasa.it affinchè venga portata all'attenzione degli agenti immobiliari che frequentano il blog.
(mc se pensate sia un abuso togliete pure, non mi offendo)
Non porrò rimedio alla tua situazione ma almeno smuovo le acque..
Premetto che fino a che non potrò farmi una idea precisa dei fatti mi terrò il beneficio del dubbio.
Faccio presente, per evitare retorica, che l'abitabilità non è un requisito necessario affinché l'immobile sia commerciabile, semmai lo è per poterci abitare…
Inoltre, se si prendesse la buona abitudine di affidarsi a un tecnico di parte, tali sorprese sarebbero rare..
Molte volte inoltre rendere abitabile l'immobile "inabitabile" comporta lavori che si sarebbero comunque eseguiti (impianti ecc.)
Altre volte invece avviene che l'immobile non sia sanabile mantenendo la conformazione (il corpo) che ha al momento dell'acquisto, magari per presenza di abusi, come una camerina sottodimensionata o senza rapporto aeroilluminante, soffitte che sono soffitte in comune e soggiorni dal vero…
In questi casi si può invocare il danno per vendita di una cosa per un'altra (aliud pro alio).
Il mediatore inoltre, è molto responsabile di ciò che fa, oggi, a partire da ciò che fa sottoscrivere ( e non approfondisco per non tediarvi), come per quello che dichiara.
Il problema vero è nella mancanza di una definizione di ciò che gli compete, da parte del legislatore, in fatto di garanzie, di poteri e di responsabilità.
Inoltre, con le liberalizzazioni, l'intento non mi sembra quello di responsabilizzare ancor più la figura del mediatore, lasciandolo da solo con la sua coscienza e ognuno ha la propria, che può avere indirizzi condivisibili o meno… (capisci a me).
Poi si può benissimo condire il tutto con l'olio del "so tutti ladri" che tanto fa condivisione di sventura, rincuorante e rassicurante…
Io non mi rassegno, e cerco di capire cosa posso fare prima, per poi cercare di farlo, dopo.
Ercolina:
ti lascio il link dettagliato su come dovevi e puoi ancora comportarti in funzione di questa vicenda,
http://www.proprietaricasa.org/compravendita_immo…
Qui ti spiega in modo preciso in cosa sussistono le leggi a cui devono attenersi gli Agenti e i compratori, che mai, nell'anno 2007, dovrebbero affidarsi al caso. In più ti dico che al momento del Rogito il Notaio ti avrebbe fatto presente la non abitabilità chiedendoti se era tua volere proseguire la compravendita oppure recedere l'acquisto. Te lo dico per esperienza ovviamente, non parlo a vanvera dato che faccio questo lavoro e ho 1000 occhi aperti in ogni direzione cercando che non accada mai nulla di sconveniente. Ma succede, anche con 1000 occhi aperti. Si sbaglia, e non solo. Mi sono capitati clienti che volevano recedere pretendendo di non pagare penali dopo aver firmato già promesse di vendita con caparra confirmatoria!(come se si stesse comprando un gelato), venditori inadempienti e squilibrati che da un secondo all'altro decidono di non vendere più facendoti fare figure barbine e facendoti perdere credibilità.
Cara Ercolina non tutti gli agenti sono dei balordi, bisogna informarsi di chi è + o meno bravo e il più possibile onesto, giustappunto non si sta comprando un gelato, e questo vale per tutti, chi vende, chi compra e chi intercede. Non fare di tutta un'erba un fascio e soprattutto se non ci sono regolamentazioni non è nè colpa tua nè dell' Agenzia. La Legge, a quanto pare, è Legge (ironizzo per non piangere!;)
In bocca al Lupo!
Ragazzi,
grazie a tutti dei vostri commenti e utili suggerimenti.
E' vero…il Notaio in sede di rogito mi avrebbe chiesto se volevo proseguire la compravendita, ma secondo voi avrei recuperato tranquillamente i soldi dati al venditore al preliminare e la provvigione pagata all'agenzia???
Mi avrebbero detto che potevo avere una riduzione del prezzo…certo.
Ma il punto di vista è diverso.
Quando io sottoscrivo qualcosa lo faccio, si spera in buona fede e mi aspetto che altrettanto sia dall'altra parte.
Un elemento così importante avrebbe sicuramente cambiato la mia decisione infatti non avrei mai pensato di procedere nella proposta di acquisto di una casa non abitabile.
Avere tutti gli elementi per prendere la decisione giusta è essenziale.
Ripeto è come se un medico facesse una diagnosi di tumore senza aver visto la tac che lo dimostra.
Sottoscrivere un contratto anche solo una proposta di acquisto è una cosa seria ed è essenziale l'onesta professionale di chi te lo sottopone.
Per farvi riflettere:
in Italia la testimonianza su un contratto non fa fede. ossia in prima battuta vale quello che è scritto nel contratto.
Nel mondo anglosassone non è così….sarà forse perchè il sistema dei falsi testimoni è un pò abusato in Italia?
Ad ogni modo ho quasi finito il mio articolo, spero lo troviate interessante.
Comunque, dobbiamo dare una rilevanza alla questione dell'assegno intestato al mediatore: EVITARE ASSOLUTAMENTE!
Consiglio di cambiare agenzia immediatamente e magari di segnalare la cosa alle CCIAA e alle eventuali associazioni.
Solo facendo rumore si può essere ascoltati e a forza di segnalazioni e rompimenti qualche istituzione pernderà FINALMENTE una posizione (che non sia una liberalizzazione, vi prego, ma una posizione concreta e seria).
A complemento del mio commento affrettato di cui sopra, dico che la legge non esprime veto alla pratica di cui sopra, ma secondo me è sicuramente contraria all'etica (da una parte) e al buon senso (dall'altra).
[...] di MC: riceviamo e volentieri pubblichiamo una replica al nostro articolo del 9 maggio 2007 nel quale ci siamo occupati di agenti immobiliari. Secondo la consolidata tradizione MC che [...]
[...] di MC: Continua il dibattito scatenato da questo articolo del nostro Settantasette, agente immobiliare pentito. Articolo a cui ha ribattuto Giuseppe [...]
[...] di MC: Continua il dibattito scatenato da questo articolo del nostro Settantasette, agente immobiliare pentito. Articolo a cui ha ribattuto Giuseppe [...]
1) Chi vende, e domanda “perché dovrei affidarmi alla vostra agenzia per vendere casa?”,
a)Per abbreviare i tempi di vendita (attenta indagine di mercato, perizia estimativa, adeguata pubblicità, banca dati di possibili acquirenti), perchè realizzare prima importanti cifre vuol dire non perdere altri affari o altri appartamenti, raggiungere in tempo gli obiettivi prefissati. Infatti chi vende non lo fa mai senza scopo.
b)Per evitare perdite di tempo e di denaro ( bisognerà pur pubblicizzare e far vedere e soprattutto saper vendere l'immobile) ciò distoglie tempo ed attenzione al lavoro ed alla famiglia.
c)Per avere una persona che mi faccia da filtro evitando contatti indesiderati.
d)Per avere una struttura che con la propria organizzazione ponga in vendita il mio immobile come io personalmente non potrei mai nemmeno immaginare di fare.
e)per essere seguita in ogni delicata fase della compravendita, fino al rogito ed oltre.
2)Chi acquista, e domanda “perché dovrei affidarmi alla vostra agenzia per comprare casa?”,
a) Perchè abbiamo l'esclusiva sulla casa che la interessa e la vendiamo solo noi . Punto
Il punto 2 non è un gran spot pubblicitario, a mio parere.
E il punto 1 è un insieme di banalità. Lo dicono tutti (ci mancherebbe altro), ma lo fanno? Davvero davvero?
Ah, riguardo al punto 2, se un AI avesse l'arroganza di dirmi una frase del genere, come prima cosa andrei dal proprietario dell'immobile (e sì, certo che si rintraccia, in un attimo, se si vuole), gli chiederei quanto è la penale sull'incarico di mediazione per la rescissione anticipata, e gliela pagherei io. Tanto sarà sempre più bassa della provvigione per il compratore (perchè se no è illegittima la clausola).
Che dici, caro Raffaele Anastasio, scrivo un altro articoletto dove però spiego ai clienti trattati male i mille modi in cui si possono fregare le agenzie? Perchè te ne ho spiegato solo uno dei tanti, eh.
Buon lavoro, comunque.
Ragazzi, a chi posso chiedere un consiglio online su una recessione di compromesso? Qui i clienti sono più faine degli Agenti immobiliari. Cribbio!
Non è mio interesse fare spot pubblicitari, inoltre sono da sempre abituato a presentarmi con il mio nome e cognome perchè è mia consuetudine, proprio per il lavoro che faccio, rispondere in prima persona delle mie azioni e parole.
Il mio commento ,non a caso provocatorio, vuole manifestare il disappunto ed il dispiacere che provo quando si parla male del mio lavoro.
In ogni attività esistono i disonesti: dal salumiere che ti frega sul peso al tassista che ti frega sulla corsa, per arrivare all'avvocato che ti chiede 10.000 euro per un compromesso.
La professione dell'agente immobiliare è sicuramente invisa al consumatore, il luogo comune è "poco lavoro e molto guadagno".
Niente di più sbagliato (se così fosse saremmo una nazione di agenti immobiliari) gestire e mantenere un'agenzia immobiliare costa moltissimo in termini economici e di stress, non tutti hanno le capacità e le attitudini necessarie per fare il mio lavoro.
Per quanto riguarda la risposta di settantasette devo in primis dire che al punto uno non sono enunciate banalità, ma constatazioni oggettive che tutti possono riscontrare e poi devo dire che non tutti i proprietari sono disposti ad agire in modo così "disonesto"spesso e volentieri hanno molteplici interessi che li fidelizzano a noi agenti immobiliari.
inoltre se dimostro l'azione truffaldina ai danni dell'agente immobiliare, (con incarico in esclusiva del venditore e foglio visita dell'acquirente) recesso o non recesso dall'incarico si possono comunque ravvisare gli estremi per un'azione legale.
Allora sarebbe semplice, io proprietario colgo l'interesse di un potenziale acquirente, visto che l'agenzia mi rilascia elenco dei potenziali acquirenti con i quali ha effettuato le visite, mi accordo privatamente, recedo dall'incarico e faccio a metà della penale con l'acquirente.
Non funziona così !, come si dice "tra il dire ed il fare ce di mezzo il mare"
devo infine informarti caro settantasette, alla luce dei miei moltissimi anni d'attività, che ho visto molti più clienti tentare di fregare l'agente immobiliare, senza nemmeno la scusa d'essere stato trattato male o con arroganza, che viceversa.
Nella speranza che nell'immediato futuro possa incontrare finalmente un agente immobiliare onesto ti saluto
Raffaele Anastasio
Settantasette ha il dente avvelenato verso un tipo di AI, non verso tutti.
Credo che il suo moto astioso derivi dal fatto che non vede arrivare le risposte alle "denuncie" che ah fatto, risposte che devono arrivare da noi, nei fatti.
Una categoria importante come la nostra Raffaele, credo debba per forza farsi carico di quelle problematiche che sono state denunciate e risolverle.
Nessuno credo chiede cecamente colpevoli o capri espiatori (intendo nessuno con un cervello, lo so che sono tanti), l'intento è di scuotere, di smuovere le acque, fino a che il fondo da melmoso si trasforma in sassoso e l'acqua rimanga pulita.
Le tue affermazioni del punto 1 (nel 2 la pensiamo differente, anche se credo che il tuo intento era un'altro e ti sei espresso male), delle quali condivido lo spirito, non sono un tentativo di risposta ma sono una (legittima) difesa.
Il nostro atteggiamento, io penso, deve cambiare e aprirsi.
Lo so che i clienti cercano molte volte di non pagarci, ma chiudersi in posizione contrapposte non fa bene al nostro lavoro, secondo me.
Dobbiamo farci carico di ascoltare e rispondere (coi fatti) a quelle lamentele che ci arrivano, quando fondate.
Settantasette stesso è il primo a dire che ci sono Agenti Immobiliari con le maiuscole, denuncia solo che la categoria non fa niente per fermare coloro che non lo sono.
Lo so che non abbiamo poteri, che lo stato nonci considera (e sbaglia e si vede).
Lo scotto che dobbiamo pagare, in un mercato che si evolve, purtroppo è questo.
Nessuna autorità ci aiuta?
Dobbiamo farlo da soli, purtroppo.
Molti clienti, persone squisite che non finirò mai di ringraziare, mi hanno omaggiato con sempre ben accetti cadeau, dalla pianta ornamentale al pc portatile, ma il regalo che ho apprezzato maggiormente è questa poesia stilata nel mio dialetto, il Napoletano;
io ve la passo senza commentare, ma chiarisco che non ho alcun intento polemico o provocatorio.
L' AGENZIA IMMOBILIARE Traduzione (alla buona)
Ogni ghiuomo, int'agenzia, Ogni giorno nell'agenzia
trase gente 'e tutt" e razze: entrano persone di ogni tipo
- "Cerco na casa c"a terraza Cerco una casa con terrazzo
'0 panorama aggia guarda! "- devo guardare il panorama
Chi te cerca '0 sgabuzzino, chi vuola la cantinola
chi pretende l' ascensore: – " chi predente l'ascensore
Ve lo chiedo per favore, ve lo chiedo per favore
'a pere, nun pozzo sagli!"¬ a piedi non posso salire
Chi vo' fa a cagne 'e casa, chi vuol fare cambio casa
col quartino di Pianura: col quartino di Pianura
-"E' n'ambientaccio, fa paura, è un brutto ambiente fa paura
'e casa nun ce voglio sta!"- non ci voglio più abitare
- "Voglio l'affaccio a fronte 'e strada, voglio l'affaccio sulla strada
a pianterreno, col giardino, pianterreno col giardino
capirete ho tre bambini, capirete ho tre bambini
'o poco 'e l'aria hanna piglia!" devo stare all'aria aperta
¬Chi te cerca nu bivano, Chi ti cerca un bivani
meglio ancora ammobiliato: meglio ancora ammobiliato
- "Stamme in mane a l' avvocato, stiamo incausa con l'avvocato
n'anno e po' ce n'hamma ji!"¬ ancora 1 anno e dobbiamo andare
E tu fai 'e salti mortali e tu fai i salti mortali
pe' t' accuntenta o cliente per accontentare il cliente
ma, po', truove cierta gente, ma poi trovi certa gente
ncuorpo, te fanno schiatta: che ti fa ingrossare il fegato
chesta è cara, una e grossa, questa è cara l'altra è grande
n' ata pare nu mastrillo, una sembra un buco
ncapa 'e donghe, mo, nu strillo, ora in testa gli do uno strillo
overo, nun c"a faccio cchiu. non ce la faccio più
Si tenite sti problemi, se avete di questi problemi
nun venite all' agenzia, non entrate in agenzia
nu consiglio v"o dongh'io, un consiglio ve lo do io
jate certo a sparagnà. di sicuro risparmiate
Jate dint" e giardinette andate ai giardinetti
o int" a Villa Comunale, a nella Villa Comunale
na panchina, bene o male, un panchina beno o male
primma o dopo, ata truvà! prima o poi la trovate.
Un saluto a tutti ,buone ferie ed in gamba per il prossimo anno di battaglie
Raffaele Anastasio
Trovo la posizione di Raffaele nei confronti del compratore estremamente arrogante.
Per fortuna ci sono clienti dotati di libero arbitrio e di un minimo di intelligenza. Basta semplicemente aspettare qualche mese in più e acquistare da privato, è solo questione di pazienza.
Qualsiasi professionista che si pone in posizione arrogante si fa cattiva pubblicità da solo. Nessun cliente si rivolgerà a lui la seconda volta.
Circa il primo punto, lasciami dire che per fortuna non tutti i venditori sono così ingenui da dare mandato in esclusiva di vendita.
Parli di azioni legali, è vero ma per fortuna in Italia vale quanto c'è scritto su un contratto.
Quindi se un venditore revoca l'incarico e ti paga la penale mi dici cosa vuoi di più dalla vita?
By the way, molte di queste clausole sono clausole vessatorie e ringranziando Iddio da anni associazioni di consumatori si sono battute perchè non abbiano validità nei contratti.
Mi spiace, ma come cliente la sensazione che ricavo da un simile atteggiamento è solo il rafforzare la convinzione che spesso si ricorre al metodo tutto italiano di vivere di espedienti e trucchetti.
Dici che un cliente ti ha omaggiato di un PC portatile, buon per te.
Peccato che se avessi un minimo di deontologia non dovresti accettare regali dalle parti coinvolte nel contratto pena la tua imparzialità come mediatore.
Se io fossi nella controparte di chi ti ha regalato il PC sospetterei immediatamente che vi siete messi d'accordo a vantaggio solo di uno.
Ultima cosa…le persone non si firmano con nome e cognome non perchè non hanno il coraggio di sottoscrivere quello che pensano ma per una questione di privacy concetto tanto caro agli anglosassoni ma spesso dimenticato qui in Italia.
19 Luglio, 2007 a 10:30
ercolina
Trovo la posizione di Raffaele nei confronti del compratore estremamente arrogante.
R:"Ho già spiegato che il mio è un commento provocatorio, era giusto per spiegare che il compratore si rivolge all'agenzia principalmente perche gestisce l'appartamento che gli interessa"
Per fortuna ci sono clienti dotati di libero arbitrio e di un minimo di intelligenza. Basta semplicemente aspettare qualche mese in più e acquistare da privato, è solo questione di pazienza
R:"Giustissimo, ma è un forte rischio, nel frattempo l'appartamento l'ho già venduto ad un altro"
Qualsiasi professionista che si pone in posizione arrogante si fa cattiva pubblicità da solo. Nessun cliente si rivolgerà a lui la seconda volta.
R:"Giusto, ma il mio ripeto era un commento provocatorio" personalmente sono dotato di un'estrema pazienza e gentilezza"
Circa il primo punto, lasciami dire che per fortuna non tutti i venditori sono così ingenui da dare mandato in esclusiva di vendita.
R:"e non tutte le agenzie accettano incarichi senza mandato scritto ed in esclusiva, compresa la mia.
Parli di azioni legali, è vero ma per fortuna in Italia vale quanto c’è scritto su un contratto. Quindi se un venditore revoca l’incarico e ti paga la penale mi dici cosa vuoi di più dalla vita?
R:"lascia perdere, fidati ! se recedi per vendere ad un mio cliente gli argomenti per discutere in sede legale ci sono tutti"
By the way, molte di queste clausole sono clausole vessatorie e ringranziando Iddio da anni associazioni di consumatori si sono battute perchè non abbiano validità nei contratti
R:"niente da dire" "questa non l'ho capita"
Mi spiace, ma come cliente la sensazione che ricavo da un simile atteggiamento è solo il rafforzare la convinzione che spesso si ricorre al metodo tutto italiano di vivere di espedienti e trucchetti.
R:"non capisco ancora quale mio atteggiamento può averti indotto un simile pensiero, espedienti e trucchetti non me li posso permettere perchè lavoro col mio nome, un passo falso e butti a mare vent'anni di lavoro."
Dici che un cliente ti ha omaggiato di un PC portatile, buon per te.
Peccato che se avessi un minimo di deontologia non dovresti accettare regali dalle parti coinvolte nel contratto pena la tua imparzialità come mediatore.
R:"e qui mi arrabbio, perchè la deontologia dell'agente immobiliare me la bevo ogni mattina con il caffè; i regali avvengono sempre dopo la conclusione della trattativa, anche a distanza di tempo, sono dati spontaneamente e la mia imparzialità è garantita dal fatto che mi pagano SEMPRE entrambe le parti(come purtroppo spesso non avviene),( i regali per lo più sono di piccola entità come dolci, piante,oggettini in genere). Chi non fa il cesto di fine anno al commercialista o al direttore di banca ? Ripeto di nuovo sono spesso molteplici gli interessi che legano l'AI ai propri clienti.
Se io fossi nella controparte di chi ti ha regalato il PC sospetterei immediatamente che vi siete messi d’accordo a vantaggio solo di uno.
R:"meno male che non sei mia cliente !, sai i mal di testa…"
Per concludere non ti conosco, quindi non dico che sei quel tipo di persona che trae subito conclusioni affrettate e quindi spesso erronee, ma non puoi dire che non ho un minimo di deontologia o che ti faccio pensare al tipo tutto espedienti e trucchetti NON TE LO CONSENTO!
hai avuto un esperinza negativa con un'agenzia immobiliare e tac giù a scrivere l'articoletto su come ci si dovrebbe comportare con questi "ladroni" di agenti immobiliari, bell'articolo lo ammetto ma incompleto ed inesatto, ad esempio giusto per ricollegarmi al concetto di privacy che ti è tanto cara, per la consegna/visione della documentazione relativa all'appartamento/proprietario, prima della proposta, occorrerebbe firmare almeno una ricevuta consegna/visione documenti unitamente ad un foglio visita, altrimenti non consegno/mostro nulla.
Forse potrei scriverlo io un bell'articoletto su come ci si deve difendere dai clienti venditori/acquirenti che spesso e volentieri intendono agire in frode all'operato di noi agenti immobiliari, prima siamo indispensabili e preziosi poi diventiamo ingombranti ed onerosi, troppo comodo !
un caldo saluto (siamo aquasi 40°) da Raffaele Anastasio
Raffele vuoi essere davvero costruttivo?
Integra quello che ho scritto nel mio articolo con quello che ritieni giusto per tutelare tutte le parti coinvolte in una compravendita immobiliare, spiegando cosa fare e perchè o quale documentazione in aggiunta a quella da me menzionata deve essere richiesta/fornita e perchè.
Concordo con quello che scrivi sul foglio di visita e sulla ricevuta/consegna documenti: tutela chi compra e tutela il mediatore.
Circa agenzie che non si fanno pagare dal venditore ….una vicino casa mia ha fatto i cartelloni pubblicitari con il fatto che la provvigione è 0% per il venditore.
Circa le clausole vessatorie: sono delle clausole contrattuali sbilanciate a favore solo di una delle parti coinvolte nel contratto. In alcune proposte di acquisto (su moduli prestampati di famosi franchising immobiliare) spesso ve ne sono. Alcune sono esplicite, infatti è richiesta una esplicita sottoscrizione della stessa al cliente, altre sono mascherate ma in caso di contenzioso, spesso, vengono riconosciute come tali e, quindi, considerate non valide.
Ad ogni modo penso che faccia parte dell'esperienza professionale di ciascuno ricevere dei feedback che possono essere positivi o negativi.
Quando si ricevono questi ultimi, quello che io ho sempre cercato di fare nella mia professione è chiedermi dove posso migliorare per cercare di non riceverne più.
Un atteggiamento costruttivo come quello di Oris che ha inserito il mio articolo in un blog di AI, semplicemente come spunto, forse aiuta più di una posizione di difesa arroccata delle proprie posizioni.
Ma questo è il mio punto di vista e una polemica tra noi non penso interessi a nessuna delle persone che partecipano in questo blog.
[...] IN questo post, ho riportato l’articolo di settantasette, da Mentecritica. [...]
Domande
1.Un agente immobiliare puo "accalappiarsi" possibili acquirenti mettendo cartelli su guardrail o pali della luce, cartelli di vendita appartamento senza logo e riferimento all`agenzia, passando in pratica per privato, con numero di cellulare? e` in un qualche modo punibile per il metodo truffaldino? (mi e` capitato di contattare un agente, pur non volendo, chiamando un numero che pensavo fosse di un privato. Tra l`altro nell`immobile in vendita non c`era alcun cartello vendesi)
2.Nel caso in cui il proprietario di un immobile e` deceduto e non e` ancora stato fatto il passaggio legale ereditario dal notaio ai figli, l`agente immobiliare puo` condurre trattative di vendita per conto dei figli del deceduto?
3. Nel caso in cui una persona viene a conoscenza di un appartamento in vendita da coloro che abitano di rimpetto all`appartamento e viene messo a conoscenza di chi sono i proprietari, puo` una agenzia immobiliare chiedere la provvigione nel caso successivamente (dopo un mese) segnali l`appartamento alla persona interessata?
4.Se un agente immobiliare da informazioni non corrette in merito all`oggetto in vendita (ad esempio dire che un resede esterno e in proprieta` comune con gli altri inquilini e invece il resede e` di esclusiva proprieta` di un altro inquilino su cui grava un diritto di passo) , puo` un cliente rivolgersi a un`altra agenzia? E puo` la prima rivendicare diritti sulla provvigione?
Sarei grata a chi mi sapesse rispondere..
1) Lo può fare, non è punito dalla legge, ma è sicuramente indice di quanto tenga alla propria professionalità e di come svolga il suo lavoro: di norma se una agenzia usa i mezzi dei privati è meglio rivolgersi a questi ultimi.
2)Sì, basta che ne tenga conto e ne renda edotte le parti, cosa naturale in ogni trattativa. Chiaramente dovrà calcolare bene i tempi e i termini, tenendo conto dei passaggi obbligati che gli eredi dovranno svolgere per avere titolo a trasferire l'immobile. Inoltre, con le opportune indagini, si accerterà di eventuali altri aventi diritto. Comunque, concludendo, si può avviare una trattativa che terrà conto del fatto che la proprietà (che può anche essere formata da comproprietari in quote o da vari diritti reali che insieme la compongono, come usufrutto, nuda proprietà) dovrà ancora essere ben individuata. Ci sono possibili casi ostativi al trasferimento, come una eredità con modo ad esempio, ma sono cose che è possibile sapere con facilità attivando le giuste procedure. L'importante è far gestire bene la trattativa, con le dovute precauzioni.
3) Se la segnalazione è precisa, con indirizzo e altre indicazioni che identificano l'immobile in modo univoco ci sono casi nei quali la provvigione è stata riconosciuta anche in presenza di mera segnalazione. Ma se la notizia della disponibilità di quell'appartamento sia già conosciuta dal cliente, a quest'ultimo basterà indicare all'agenzia che già lo si conosce e il diritto alla provvigione sarà "scongiurato"
.
In caso di visita invece il problema è più complesso: se un Agenzia dovesse accompagnarvi a un immobile che avete già visto, da soli o con un altra agenzia, o che magari sapevate fosse in vendita e volete fare da soli, DOVETE IMMEDIATAMENTE SEGNALARLO ALL'AGENTE E NON PROSEGUIRE NELLA VISITA.
4) Se un agente immobiliare da informazioni non corrette ne risponde, vedi per le responsabilità il wiki.immobiliare: link.
Quindi l'agente immobiliare ha delle responsabilità e ne risponde, sia in sede civile che penale, oltre che amministrativa e perfino di polizia (antiriciclaggio).
Ma perchè rischiare di finire in causa se si può trasformare un imprevisto in una opportunità?
Spingendomi:
Ti sconsiglio di rivolgerti a una altra agenzia a meno che non sia provata la totale incompetenza dell'agente, piuttosto che la disattenzione: se nonostante (nella fattispecie) il fatto che la resede sia non esclusiva l'immobile interessa lo sesso, in presenza di tale "mancanza" sarà possibile avere sia una riduzione del prezzo dell'immobile che un trattamento "particolare dall'agente" che, se intelligente, cercherà di rimediare alla "figuraccia".
In caso invece si propenda per cambiare agenzia possono nascere problemi, purtroppo, perchè non è detto che la responsabilità del primo agente sia tale da escluderlo dal diritto alla provvigione che potrebbe scaturire in presenza di conclusione dell'affare.
L'unico caso nel quale si sarebbe al sicuro è poter provare, magari avendo sottoscritto una proposta, che il primo agente abbia indicato la corte come esclusiva, e chiudendo l'affare a condizioni diverse, che tengano conto del nuovo stato delle cose: in questo caso si potrebbe sostenere che l'affare nuovo non è l'affare originario, pur mantenendo le parti l'immobile trasferito ha altre caratteristiche.
Normalmente un Agente Immobiliare non ci tiene a fare quegli arrosti, se gli accadono spesso sono per inesperienza, disattenzione o una serie di avvenimenti che hanno creato il fatto.
Nel caso specifico ad esempio, tale difformità tra quanto asserito dall'agente può essere sì dovuto al fatto che abbia ingenuamente creduto alle informazioni fornite dal proprietario (che di solito sono in buona fede), ma apuò avvenire che il diritto di passo venga fuori da rivendica o da una mancata trascrizione che invece viene fuori in fase di trattativa: nella provenienza ultima non cera ma nel ultra-ventennio invece…
Insomma, il mondo delle compravendite è molto complesso e spiegarlo in due parole non è semplice.
Spero di non essere stato prolisso.
La precisione richiede dettaglio. Grazie R.
La tua competenza e la tua professionalità sono la vera pubblicità per una professione la cui immagine è sempre in discussione.
ciao io chiedevo solamente una cosa: causa problemi personali mi sono dovuto tirare indietro dall’acquisto (tramite agenzia) di un immobile al preliminare nonostante la mia proposta d’acquisto fosse già stata accettata. avendo pagato dunque una penale all’agenzia e quindi estinguendo il mio rapporto con la stessa, mi domandavo se ora fosse possibile acquistare l’immobile direttamente dal costruttore senza dover ripassare per l’agenzia. grazie
Interessante, se la penale era di un importo equiparabile agli usi e consuetudini direi quasi di sì, in caso sia inferiore direi che potrebbe nascere un sospetto di aver cercato di risparmiare qualcosa allora l’agenzia potrebbe spuntare anche l’intero importo della mediazione, quindi pagheresti penale e mediazione.
Il tutto a naso, si dovrebbe conoscere molto bene le scritture e i rapporti intercorsi per poter dare un parere che si avvicini alla certezza.
diciamo che la penale è stato più che altro un accordo preso tra le 2 parti, cifra nettamente inferiore alla percentuale pattuita precedentemente per la mediazione. per quel che ne so mi hanno detto che una volta venuti a conoscenza di un immobile tramite agenzia non si può più acquistarlo in alcun altro modo se non tramite la stessa, pena andare incontro a cause in tribunale che nella maggioranza dei casi vedono uscirne vincitrice l’agenzia in quanto ha “l’esclusiva” per la vendita di quell’immobile a quel determinato cliente.. però io alla fine una parte di mediazione seppur sotto forma di “penale” l’ho pagata a loro, quindi per quello mi domandavo se ciò poteva avere valenza per estinguere questo “legame obbligato” con l’agenzia per l’acquisto della casa. purtroppo all’epoca il costruttore ha esposto il cartello: “vendita diretta” una settimana dopo che l’agenzia mi ha proposto quell’immobile
che iella direte!!
Dipende… lei sfrutti l’agenzia per quello che deve fare, mediare.
Vede se riesce a farsi aiutare a strappare un prezzo migliore.
Purtroppo devo avallare la sua ipotesi: se l’ha vista con l’agenzia torni dalla stessa e faccia finire il lavoro, magari facendosi fare lo sconto.
Non è questione di iella, è solo che se è andato in agenzia e questa ha fatto il suo lavoro (perchè sembra che la casaa gliel’ha trovata) deve essere pagata.
Mi può dire come mai non è andato in fondo l’affare la prima volta?
una questione personale riguardante il rapporto di coppia, ora che le cose si sono rimesse in ordine e l’appartamento non è ancora stato venduto…siamo quasi propensi a ritentarne l’acquisto, spinti anche dal fatto che il prezzo di listino e quindi di partenza oggi in 2 mesi è sceso fino alla cifra che eravamo arrivati a concordare nella trattativa e quindi alcuni accordi presi in passato per il raggiungimento di tale prezzo ora non hanno piu valore..
allo stesso tempo mi duole il fatto che in un momento difficile per me mi sono trovato difronte a delle persone senza scrupoli che hanno cercato solamente di trarre piu vantaggio possibile da questa situazione… quindi mi sono sentito dire che l’assegno fatto nella proposta d’acquisto era gia stato incassato e non potevo piu averlo indietro e che la percentuale spettante all’agenzia doveva essere pagata per intero nonostante non fosse stata venduta alcuna casa. fortunatamente grazie soprattutto a conoscenze “importanti” me la sono cavata rimettendoci 500 euro anziche 5000…per carità si sa che in questo periodo la gente si sbrana per fare qualche soldo, però ragazzi io credo che un po di umanità debba comunque prevalere qualche volta…forse è per quello che sono titubante dal rivolgermi di nuovo a loro..
L’umanità deve essere reciproca, a me un ex socio ha creato un debito, ma l’ho pagato io perchè il creditore non c’entrava con il nostro rapporto.
Il fatto che tu voglia acquistare casa, e quindi spendere molte decine di migliaia di euro, ma che non tu voglia pagare il giusto mi fa strano, molto strano.
La difficoltà potrebbe essere anche dell’agente, che avendo fatto il suo lavoro, vuol giustamente riscuotere.
Ma si sa, ognuno ha la propria sensibilità, alcuni stranamente riescono a vedere anche le esigenze e i diritti degli altri, ma sono sicuramente dei malati.
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