Mi Casa es su Casa
9 maggio, 2007 di settantasette
Archiviato in Consumo CriticaMente
Nota di Mc: Quello che vi presentiamo oggi è il classico articolo a cinque stelle. Il nostro Settantasette ci parla di un argomento molto particolare con una precisione, una chiarezza e una piacevolezza di esposizione che molti giornalisti professionisti pagherebbero per avere. Il problema è quello della casa che, come ogni bisogno primario, è oggetto di speculazione da parte di disonesti. Quello che segue non è un j’accuse tout court nei confronti degli agenti immobiliari il cui compito è sovente svolto con onestà e professionalità. Quelle che vi raccontiamo sono le prodezze dei soliti furbi, di quegli italiani che traggono illeciti benefici proliferando come vermi nel grasso humus che viene a crearsi nelle numerose pieghe della nostra legislazione. Questi italiani non sono agenti immobiliari, sono solo delinquenti che con la loro opera derubano persone in buona fede e provocano grave nocumento a chi dall’intermediazione immobiliare trae il sostegno per la propria famiglia. Con quello che vi raccontiamo, speriamo di aiutarvi a riconoscerli più facilmente. Buona lettura.
Una delle necessità fondamentali nella vita, per chiunque, è quella di avere un tetto sopra la testa. Ne consegue che, prima o poi, viene il momento di rapportarsi con il mercato immobiliare. L’acquisto di una casa, inoltre, è un momento estremamente importante e significativo: può rappresentare il coronamento dei propri sogni, la definitiva emancipazione dalla famiglia, la possibilità concreta di costruirsene una. Il lavoro di coloro che, per professione, si occupano di un aspetto tanto centrale nella vita di tutti, ci si aspetterebbe fosse regolamentato in maniera rigorosa ed esaustiva. Soprattutto considerando i lauti guadagni che derivano da questo settore, e le catastrofiche conseguenze per gli utenti, siano essi compratori o venditori, di una mediazione esercitata con negligenza quando non con malafede.
A fronte delle innumerevoli norme e adempimenti che la burocrazia e la legge pongono di fronte a chiunque voglia intraprendere la più banale delle attività economiche o professionali, sia prima che durante lo svolgimento di tali attività, la figura del mediatore (non solo immobiliare) è disciplinata da 6 (sei) miseri e generici articoli del Codice Civile, per l’esattezza quelli che vanno dal 1754 al 1759. Sono talmente pochi e stringati che posso permettermi di riportarli integralmente, senza timore di annoiare chi legge. Aggiungerò in calce a ogni articolo una breve parafrasi esplicativa in non-legalese, contestualizzandola in riferimento al caso specifico degli agenti immobiliari. E dunque:
1754. Mediatore. — È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.
(Non puoi vendere una casa che, per esempio, è di proprietà della tua stessa agenzia immobiliare, chiedendo poi la provvigione per la mediazione all’acquirente. Fin qui è abbastanza chiaro. Ma ci giocano sopra parecchio.)
1755. Provvigione. — Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.
(“Affare concluso” non significa che si è andati dal notaio per il rogito, ossia “affare andato a buon fine”, ma semplicemente che l’acquirente è venuto a conoscenza della avvenuta accettazione della sua proposta d’acquisto da parte del venditore, proposta d’acquisto che così diviene un preliminare a tutti gli effetti. In quel momento, per la legge l’affare è concluso, e il mediatore matura il diritto alla provvigione, l’entità della quale è assolutamente soggettiva e variabile. E qui cominciano i problemi, come vedremo. Attenzione al distinguo tra “affare concluso” e “affare andato a buon fine”.)
1756. Rimborso delle spese. — Salvo patti o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite anche se l’affare non è stato concluso.
(Ahia. Questo è decisamente poco carino. E può diventare pure peggio. Ma andiamo avanti.)
1757. Provvigioni nei contratti condizionali o invalidi. — Se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione. Se il contratto è sottoposto a condizione risolutiva, il diritto alla provvigione non viene meno col verificarsi della condizione. La disposizione del comma precedente si applica anche quando il contratto è annullabile o rescindibile, se il mediatore non conosceva la causa d’invalidità.
(In sintesi: una condizione sospensiva in una compravendita immobiliare, per esempio, si ha quando l’acquirente non è certo di poter avere un finanziamento sufficiente dalla banca, ma non volendo farsi sfuggire la casa, sottoscrive comunque una proposta d’acquisto vincolandone la validità all’accettazione del mutuo. Se per il venditore va bene “tenere ferma” la casa per il tempo necessario alle pratiche bancarie, accetta la proposta, che diventa però valida solo se l’istituto di credito delibera l’erogazione dell’importo richiesto. A quel punto l’affare è concluso, se no amici come prima, senza altri obblighi per nessuno, e nessuna provvigione dovuta. Ci mancherebbe altro, ma non va proprio sempre così.
Un esempio di condizione risolutiva, sempre nel campo immobiliare, può aversi quando viene acquistata una casa in costruzione: se per qualche motivo, come una mancata concessione edilizia, i lavori non possono essere portati a termine, la compravendita è nulla. In questo caso il mediatore ha comunque diritto alla provvigione, ma vabbè, acquirente e venditore lo sapevano, e poi c’era la clausola risolutiva espressa nel preliminare. O almeno avrebbero dovuto saperlo, specialmente il compratore… Stessa cosa (contratto annullabile o rescindibile) se, infine, va tutto a puttane per motivi che il mediatore non conosceva. Però, molto tutelato il diritto alla provvigione, no?)
1758. Pluralità di mediatori. — Se l’affare è concluso per l’intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione.
(Banale. Ma stiamo comunque continuando a parlare dei diritti di ‘sti benedetti mediatori. Non c’è altro?)
1759. Responsabilità del mediatore. — Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso. Il mediatore risponde dell’autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell’ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite.
(Alleluja! Finalmente i doveri e le responsabilità! Ma… solo un articolo? Il quale, in pratica, mi dice che un agente immobiliare deve semplicemente comunicare ai suoi clienti quello che sa dell’affare (casa) in questione? E che quando fa firmare un preliminare o un assegno deve verificare l’identità di chi firma? Tutto qui? Sì. Fine dei doveri e delle responsabilità del mediatore. Un po’ pochino, a fronte di una tutela certosina riguardo ai suoi sacri soldini.)
Vediamo ora, sulla base della legislatura appena esaminata, qualche esempio pratico di come il rapporto con la mediazione immobiliare può trasformarsi in un autentico incubo. Sono situazioni in cui, per di più, l’utente medio (che, normalmente, affronta la compravendita immobiliare una, due volte nella vita, e ha tutto il diritto di essere inesperto, ci si affida alle agenzie proprio per questo) ha ben poche possibilità di difesa, davanti a professionisti senza scrupoli. Sono tutti episodi realmente avvenuti.
Esempio 1):
L’agenzia immobiliare, o meglio, il suo titolare oppure un prestanome (nel caso a cui ho assistito io, la moglie), acquista a scopo di investimento un appartamento da ristrutturare. Lavorando nel ramo, chiaramente, capita spesso di imbattersi in buone occasioni. Una volta sistemata, la casa viene messa in vendita. L’affare lo gestisce un agente immobiliare che collabora con l’agenzia stessa, e che alla conclusione chiede la provvigione al compratore. Il quale in realtà non sa che, in pratica, sta comprando l’appartamento direttamente dal proprietario. E al proprietario stesso sta pagando una provvigione non dovuta. Non lo saprà mai, visto che, in questi casi, dal notaio per il rogito si troverà davanti l’agente immobiliare, che fa finta di essere stato incaricato dal fantomatico “proprietario” di rappresentarlo alla compravendita. Spesso, i notai queste cose le sanno benissimo, ma siccome alcuni di loro hanno veri e propri accordi con le agenzie che gli portano clienti per i rogiti, fanno finta di non vedere. Risultato: oltre al guadagno sull’investimento, l’agenzia si è incamerata il 3% (o il 4%, o quello che è stata la provvigione pattuita) in più, come fosse un sovrapprezzo occulto, e perché no, spesso in nero. Si tratta di migliaia di euro ogni volta. Ciao ciao all’articolo 1754.
Esempio 2):
Quello che vuole l’agente immobiliare è la provvigione. Appena matura il diritto a esigerla. Ossia, quando l’affare è concluso (preliminare, o proposta d’acquisto accettata di cui l’acquirente è venuto a conoscenza), indifferente se poi l’affare va a buon fine (rogito notarile). Per avere questa certezza, ad esempio, spesso procede così: casa da 200.000€, provvigione del 3% dal compratore e 2% dal venditore. Spettanze del mediatore: 10.000€ (3%+2%). All’atto della compilazione della proposta d’acquisto, l’acquirente chiede: “quanto dovrei lasciare di caparra?”. L’agente fa due conti, per esempio sa che il venditore si aspetta subito il 5% di anticipo, ossia 10.000€, ma dice: “eh, sarebbe bene una caparra del 10%”, e si fa fare un assegno intestato all’agenzia (“garantiamo noi”, è la frase che ho sentito dire di solito) di 20.000€. Va dal venditore, e gli dice: “lei accetta la proposta, firma qui, io le giro 14.000€ del compratore come caparra, lei mi fa in cambio un assegno di 4.000€ per la sua parte di provvigione, e siamo tutti contenti. E’ come se la caparra fosse addirittura di 14.000€, lei voleva 10.000€ di anticipo ed eccoli lì, poi tanto doveva pagarmi comunque, meglio così, no?”. Bene. Torna dal compratore con la proposta accettata, gli fa firmare l’avvenuta conoscenza dell’accettazione, e a quel punto (con l’acquirente vincolato, che non può più tirarsi indietro pena la perdita di quanto versato) dice: “Al venditore bastava il 7% di caparra, comunque ora l’affare è concluso, tengo direttamente io gli altri 6.000€ che in ogni caso lei mi deve come provvigione”. Dopodiché, in più di qualche caso, chi si è visto si è visto, e se ci sono poi problemi dal notaio, affari loro. Variante al tutto: effettuare gli scambi di denaro in contanti, con la solita scusa di risparmiare sull’IVA. Ancora meglio, e ancora meno tutele e possibilità di rivalsa di compratore e venditore in caso di intoppi o sorprese che possano saltare fuori dopo. Molto comodo, l’articolo 1755.
Esempio 3):
Questo è il peggiore. Caso classico: persona anziana, che non ce la fa con la pensione, magari rimasta sola in un appartamento grande, che vuole vendere per andare in un’abitazione più piccola, o per pagarsi la casa di riposo. La vecchietta (per esempio), pensa di poter ricavare 130/140.000€ dalla vendita. Arriva l’agente immobiliare, si rende conto che non è una vendita facile, ma le fa una valutazione spropositata, tipo “Ah, qui facciamo almeno 200.000€, guardi, ho moltissimi clienti che cercano proprio questo tipo di casa”. La signora è contentissima, si fida, e firma un incarico di mediazione per la vendita, non per un periodo particolarmente lungo, per esempio tre mesi. Nel quale incarico non è specificato nulla (“salvo patti o usi contrari”) sul rimborso delle spese. Ma la vecchietta non è un’esperta, che cosa ne sa. Pensa solo che forse ha risolto i suoi problemi. Sarà l’ultima volta che vedrà l’agente immobiliare, il quale si limiterà ad aggiungere un trafiletto sull’appartamento in coda ai suoi annunci sui giornali, e sulle riviste locali, tanto per poter provare di aver effettivamente messo in vendita la casa. A quel prezzo, ovviamente, nessuno si fa avanti, difficile perfino che l’appartamento venga visitato. Alla scadenza dell’incarico, dopo tre mesi, la signora si vedrà recapitare una fattura di rimborso spese bella sostanziosa (nel caso che ho visto, 3.000€), accompagnata da una lettera dell’avvocato dell’agenzia che le intima il pagamento, giustificato da non meglio precisate “spese per pubblicità, documenti, controlli catastali, ore di lavoro di collaboratori”. La vecchietta si spaventa, e paga. Al limite, potrebbe contestare la quantificazione delle spese, per vie legali, ma è difficile e non vi sono certezze. Simpatico utilizzo dell’articolo 1756.
Esempio 4):
Un appartamento è molto difficile da vendere, perché è un po’ caro (spesso a causa della sopravvalutazione fatta dall’agente stesso al proprietario, per farsi conferire l’incarico di vendita), e magari non è in buonissime condizioni. L’unico potenziale acquirente interessato, inoltre, non ha grandi possibilità di accedere a un mutuo sufficiente all’acquisto, a causa del tipo di contratto di lavoro, o del reddito. Però è il solo che quella casa alla fine la comprerebbe. L’agente, per non perdere l’affare, gli dice “guardi, ho molti altri clienti interessati a questo immobile. Se non vuole farselo sfuggire, bisogna fare una proposta d’acquisto subito. Se non è sicuro che poi la banca le concederà il mutuo, facciamo così: mettiamo una caparra simbolica, giusto 200€, e intanto fermiamo la casa. Se poi non riesce ad avere i soldi, al limite perde solo quella cifra”. Il mediatore si guarda bene dall’informare il compratore che sarebbe il caso di vincolare la validità della proposta all’erogazione del mutuo, il che tutelerebbe il proponente. Va dal venditore, e gli dice: “Dopo tanti mesi che la casa è in vendita, questa è l’unica proposta d’acquisto. Lo so che la caparra è ridicola, ma il compratore farà tutto con il mutuo bancario.” Nessun accenno al fatto che il mutuo non solo ancora non c’è, ma che per di più è assai incerto che la banca lo conceda. Il proprietario accetta e firma la proposta, l’acquirente firma la conoscenza dell’accettazione, e i due sono vincolati. La banca, poi, non concede il mutuo, e l’affare non va a buon fine. Ma era stato concluso: a venditore e compratore arrivano le fatture per le provvigioni dell’agenzia (solite migliaia di euro), e non ci possono fare niente, per quanto incazzati siano. Infatti, l’agente immobiliare ha sì l’obbligo di comunicare alle parti le circostanze che possano influire sulla conclusione dell’affare, ma può fregarsene (legalmente, la deontologia è un’altra cosa) di ciò che può impedire che vada a buon fine (la mancata concessione del mutuo). Sarebbe dovuto essere chi ha fatto la proposta d’acquisto a tutelarsi vincolandone la validità all’effettiva erogazione del finanziamento bancario: certo, non farlo è da sprovveduti, ma non ci si affida ai professionisti, che dovrebbero informarci anche se non obbligati dalla legge, proprio per questo? Professionisti che, al contrario, gli sprovveduti li fiutano lontano un miglio, e questi scherzi li giocano a ragion veduta. Morale, in un colpo solo l’agenzia si è liberata di un appartamento difficile da vendere, e si è presa comunque le provvigioni, senza che una clausola sospensiva potesse metterle a rischio. Meglio far rischiare i clienti, se c’è la possibilità di perderci soldi. Non male anche questo aggiramento dell’articolo 1757.
Esempio 5):
Famiglia con poche possibilità economiche, precari entrambi, due figli piccoli, problemi gravissimi (storiaccia di abusi da parte del parente che li ospitava) che obbligano alla ricerca urgente di una casa dove andare. L’agenzia li convince che un affitto sarebbe troppo caro, per avere un appartamento con due stanze da letto, mentre acquistando “questa casa che sembra fatta apposta per voi” si può cercare un mutuo a lunghissimo periodo le cui rate siano sostenibili. “Ma chi ce lo concede, un mutuo, praticamente senza garanzie?” chiedono all’agente. Nessun problema, è la risposta. Abbiamo il nostro servizio di finanziamento. Ed ecco il trappolone. Spesso le agenzie immobiliari, in particolare i grandi franchising, si appoggiano con regolarità a network di mediazione creditizia, i quali, forti del fatto di portare moltissimi clienti a una banca per i mutui, ottengono da questa grandi agevolazioni sulle garanzie e le dilazioni dei finanziamenti. Praticamente, anche se la banca sa di correre un rischio (relativo, c’è comunque l’ipoteca sull’immobile), a fronte di un grosso flusso di clienti portato dal mediatore creditizio, chiude un occhio ed è molto elastica se capita un caso ogni tanto con garanzie insufficienti, o che richiede una durata fuori dalla norma per un prestito. Alla famiglia di questo esempio sono riusciti a far avere un mutuo QUARANTENNALE, senza che avessero buste paga fisse (non scherzo). L’importo comprendeva, grazie a un geometra compiacente che ha stravalutato l’immobile per la banca, anche le provvigioni (le massime possibili) dell’agenzia immobiliare e di quella di mediazione creditizia. E le rate sarebbero state comunque dure da sostenere. Risultato: per una casetta da 100.000€, hanno dato, fra un’agenzia e l’altra, 12.000€ totali di provvigioni. Il 12%. Si sono fidati, non avevano altre possibilità, e tutto viene compreso in un mutuo folle che finiranno di pagare i loro figli. Se poi, per qualche motivo, non ce la dovessero fare più con le rate, la banca gli pignorerà la casa. Intanto, le agenzie sono a posto. In questo ultimo esempio, i mediatori si sono attenuti a tutte le regole, certo. Ma è un caso indicativo di come più sei in difficoltà, e in situazione di bisogno urgente, più ti spremono.
In molti degli episodi descritti, sicuramente ci sarebbe stata, anche se a volte vaga, la possibilità di agire per vie legali nei confronti dell’agenzia. Ma la lacunosità della legge, la difficoltà di dimostrare la malafede o la scarsa diligenza del mediatore, e il naturale timore, misto alla paura di “cacciarsi in casini peggiori”, di tanti, davanti alla prospettiva di una causa contro gente in giacca e cravatta, arrogante e sicura di sé, fanno sì che la maggioranza lasci perdere. Per uno che li porta in tribunale, altri cinquanta pagano e mandano giù il rospo, ed è esattamente su questo che chi si comporta così calcola la sua convenienza.
Genericamente, infine, vanno ricordati alcuni dettagli e trucchetti lessicali di cui i non addetti ai lavori difficilmente sono a conoscenza, e che vengono utilizzati per invogliare a servirsi delle agenzie, o per giustificarne le carissime provvigioni.
Chi acquista, e domanda “perché dovrei affidarmi alla vostra agenzia per comprare casa?”, si sente spesso rispondere:
1): “Così è sicuro che la casa è a posto, per esempio che non ci sono ipoteche”
Questo non significa nulla. Perché anche se c’è un’ipoteca sull’immobile (ed è la norma), verrà estinta dal proprietario contestualmente al rogito notarile con parte dei soldi dell’acquisto, se no non si può fare la compravendita. E comunque, tutti questi controlli li fa il notaio, per legge.
2): “Così è sicuro che la casa è a posto, per esempio che non ci sono abusivismi edilizi”
Come sopra, questi controlli li fa il notaio. Il quale, comunque, si limita a chiedere alle parti se lo stato di fatto dell’immobile corrisponde alle planimetrie catastali. Spesso, gli abusivismi ci sono, ma se la casa piace così come è, acquirente e venditore si accordano per non regalare soldi ai geometri e al Comune sanandoli, e semplicemente affermano il falso davanti al notaio. In gergo è detto “accollo di modifica non accatastata”, significa “vuoi la casa? Tieniti la veranda abusiva”.
3): “Così si toglie i pensieri, ci occupiamo di tutto noi”
Sì, ma spesso non fino al rogito notarile. Finchè non sono stati pagati, sicuramente.
Chi vende, e domanda “perché dovrei affidarmi alla vostra agenzia per vendere casa?”, si sente spesso rispondere:
1): “Perché con noi avrà definizione immediata, pagamento in contanti”
Questa è la loro preferita, ed è una pura e semplice cazzata. Perché non significa niente. Al rogito notarile, il pagamento è sempre in contanti (o assegni circolari, o bonifico) per l’intero importo. Sempre. Per legge. Che il compratore abbia già il denaro, o faccia un mutuo in settemila rate, al venditore in sede di compravendita non cambia nulla. Punto.
2): “Perché noi garantiamo la solvibilità dell’acquirente”
Come sopra, non significa nulla. Come se, senza il prezioso tramite e garanzia dell’agenzia, ci potessero essere casi di pagamenti dilazionati e incerti. Se dal notaio non ci sono i soldi, tutti, non si fa niente. Gli immobili non si possono compravendere a rate tra privati. Per legge.
3): “Perché abbiamo la fila di clienti con le valige piene di soldi che sognano esattamente questa casa da tutta la vita”
Ah. Ma se è così facile trovare un acquirente, perché devo pagarvi così tanto?
In conclusione, va detto che sicuramente la categoria degli agenti immobiliari comprende, oltre agli autentici squali di cui ho riferito alcune prodezze, altri ottimi professionisti che trattano gli affari e i clienti con trasparenza e deontologia. La maggior parte, si spera. Ma la mia esperienza si riferisce a un grande franchising, che alla fine un certo grado di controllo interno lo ha, e dove comunque ho assistito a situazioni che mi hanno fatto vergognare (e cambiare lavoro ben presto). Non oso pensare a quello che sono capaci di combinare le piccole agenzie singole, o gli agenti indipendenti, che non rispondono a nessuno se non a quei timidi sei articoli del codice, e a regolamenti delle camere di commercio le cui commissioni sono costituite da rappresentanti dei mediatori immobiliari stessi. Il decreto Bersani, recentemente, abolisce anche l’obbligo dell’esame e dell’iscrizione a ruolo alla camera di commercio, aprendo la professione a chiunque. Ottima cosa le liberalizzazioni, ma in certi settori sarebbe necessaria cautela, per tutelare sia i professionisti seri (la FIAIP – federazione italiana agenti immobiliari professionali – ha infatti espresso notevole preoccupazione) sia, soprattutto, l’utenza. Almeno, a fronte di una deregolamentazione burocratica, andrebbe rivista e integrata la normativa a monte. In caso contrario, welcome to the jungle.
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Lo stesso giorno gli anni scorsi
2008
Ercolina:
ti lascio il link dettagliato su come dovevi e puoi ancora comportarti in funzione di questa vicenda,
http://www.proprietaricasa.org/compravendita_immobiliare/compravendita_immobiliare_e_difetto_del_certificato_di_abitabilita.php
Qui ti spiega in modo preciso in cosa sussistono le leggi a cui devono attenersi gli Agenti e i compratori, che mai, nell’anno 2007, dovrebbero affidarsi al caso. In più ti dico che al momento del Rogito il Notaio ti avrebbe fatto presente la non abitabilità chiedendoti se era tua volere proseguire la compravendita oppure recedere l’acquisto. Te lo dico per esperienza ovviamente, non parlo a vanvera dato che faccio questo lavoro e ho 1000 occhi aperti in ogni direzione cercando che non accada mai nulla di sconveniente. Ma succede, anche con 1000 occhi aperti. Si sbaglia, e non solo. Mi sono capitati clienti che volevano recedere pretendendo di non pagare penali dopo aver firmato già promesse di vendita con caparra confirmatoria!(come se si stesse comprando un gelato), venditori inadempienti e squilibrati che da un secondo all’altro decidono di non vendere più facendoti fare figure barbine e facendoti perdere credibilità.
Cara Ercolina non tutti gli agenti sono dei balordi, bisogna informarsi di chi è + o meno bravo e il più possibile onesto, giustappunto non si sta comprando un gelato, e questo vale per tutti, chi vende, chi compra e chi intercede. Non fare di tutta un’erba un fascio e soprattutto se non ci sono regolamentazioni non è nè colpa tua nè dell’ Agenzia. La Legge, a quanto pare, è Legge (ironizzo per non piangere!;)
In bocca al Lupo!
[Rispondi a questo commento]
Ragazzi,
grazie a tutti dei vostri commenti e utili suggerimenti.
E’ vero…il Notaio in sede di rogito mi avrebbe chiesto se volevo proseguire la compravendita, ma secondo voi avrei recuperato tranquillamente i soldi dati al venditore al preliminare e la provvigione pagata all’agenzia???
Mi avrebbero detto che potevo avere una riduzione del prezzo…certo.
Ma il punto di vista è diverso.
Quando io sottoscrivo qualcosa lo faccio, si spera in buona fede e mi aspetto che altrettanto sia dall’altra parte.
Un elemento così importante avrebbe sicuramente cambiato la mia decisione infatti non avrei mai pensato di procedere nella proposta di acquisto di una casa non abitabile.
Avere tutti gli elementi per prendere la decisione giusta è essenziale.
Ripeto è come se un medico facesse una diagnosi di tumore senza aver visto la tac che lo dimostra.
Sottoscrivere un contratto anche solo una proposta di acquisto è una cosa seria ed è essenziale l’onesta professionale di chi te lo sottopone.
Per farvi riflettere:
in Italia la testimonianza su un contratto non fa fede. ossia in prima battuta vale quello che è scritto nel contratto.
Nel mondo anglosassone non è così….sarà forse perchè il sistema dei falsi testimoni è un pò abusato in Italia?
Ad ogni modo ho quasi finito il mio articolo, spero lo troviate interessante.
[Rispondi a questo commento]
Comunque, dobbiamo dare una rilevanza alla questione dell’assegno intestato al mediatore: EVITARE ASSOLUTAMENTE!
Consiglio di cambiare agenzia immediatamente e magari di segnalare la cosa alle CCIAA e alle eventuali associazioni.
Solo facendo rumore si può essere ascoltati e a forza di segnalazioni e rompimenti qualche istituzione pernderà FINALMENTE una posizione (che non sia una liberalizzazione, vi prego, ma una posizione concreta e seria).
[Rispondi a questo commento]
A complemento del mio commento affrettato di cui sopra, dico che la legge non esprime veto alla pratica di cui sopra, ma secondo me è sicuramente contraria all’etica (da una parte) e al buon senso (dall’altra).
[Rispondi a questo commento]
1) Chi vende, e domanda “perché dovrei affidarmi alla vostra agenzia per vendere casa?”,
a)Per abbreviare i tempi di vendita (attenta indagine di mercato, perizia estimativa, adeguata pubblicità, banca dati di possibili acquirenti), perchè realizzare prima importanti cifre vuol dire non perdere altri affari o altri appartamenti, raggiungere in tempo gli obiettivi prefissati. Infatti chi vende non lo fa mai senza scopo.
b)Per evitare perdite di tempo e di denaro ( bisognerà pur pubblicizzare e far vedere e soprattutto saper vendere l’immobile) ciò distoglie tempo ed attenzione al lavoro ed alla famiglia.
c)Per avere una persona che mi faccia da filtro evitando contatti indesiderati.
d)Per avere una struttura che con la propria organizzazione ponga in vendita il mio immobile come io personalmente non potrei mai nemmeno immaginare di fare.
e)per essere seguita in ogni delicata fase della compravendita, fino al rogito ed oltre.
2)Chi acquista, e domanda “perché dovrei affidarmi alla vostra agenzia per comprare casa?”,
a) Perchè abbiamo l’esclusiva sulla casa che la interessa e la vendiamo solo noi . Punto
[Rispondi a questo commento]
Il punto 2 non è un gran spot pubblicitario, a mio parere.
[Rispondi a questo commento]
E il punto 1 è un insieme di banalità. Lo dicono tutti (ci mancherebbe altro), ma lo fanno? Davvero davvero?
Ah, riguardo al punto 2, se un AI avesse l’arroganza di dirmi una frase del genere, come prima cosa andrei dal proprietario dell’immobile (e sì, certo che si rintraccia, in un attimo, se si vuole), gli chiederei quanto è la penale sull’incarico di mediazione per la rescissione anticipata, e gliela pagherei io. Tanto sarà sempre più bassa della provvigione per il compratore (perchè se no è illegittima la clausola).
Che dici, caro Raffaele Anastasio, scrivo un altro articoletto dove però spiego ai clienti trattati male i mille modi in cui si possono fregare le agenzie? Perchè te ne ho spiegato solo uno dei tanti, eh.
Buon lavoro, comunque.
[Rispondi a questo commento]
Ragazzi, a chi posso chiedere un consiglio online su una recessione di compromesso? Qui i clienti sono più faine degli Agenti immobiliari. Cribbio!
[Rispondi a questo commento]
Non è mio interesse fare spot pubblicitari, inoltre sono da sempre abituato a presentarmi con il mio nome e cognome perchè è mia consuetudine, proprio per il lavoro che faccio, rispondere in prima persona delle mie azioni e parole.
Il mio commento ,non a caso provocatorio, vuole manifestare il disappunto ed il dispiacere che provo quando si parla male del mio lavoro.
In ogni attività esistono i disonesti: dal salumiere che ti frega sul peso al tassista che ti frega sulla corsa, per arrivare all’avvocato che ti chiede 10.000 euro per un compromesso.
La professione dell’agente immobiliare è sicuramente invisa al consumatore, il luogo comune è “poco lavoro e molto guadagno”.
Niente di più sbagliato (se così fosse saremmo una nazione di agenti immobiliari) gestire e mantenere un’agenzia immobiliare costa moltissimo in termini economici e di stress, non tutti hanno le capacità e le attitudini necessarie per fare il mio lavoro.
Per quanto riguarda la risposta di settantasette devo in primis dire che al punto uno non sono enunciate banalità, ma constatazioni oggettive che tutti possono riscontrare e poi devo dire che non tutti i proprietari sono disposti ad agire in modo così “disonesto”spesso e volentieri hanno molteplici interessi che li fidelizzano a noi agenti immobiliari.
inoltre se dimostro l’azione truffaldina ai danni dell’agente immobiliare, (con incarico in esclusiva del venditore e foglio visita dell’acquirente) recesso o non recesso dall’incarico si possono comunque ravvisare gli estremi per un’azione legale.
Allora sarebbe semplice, io proprietario colgo l’interesse di un potenziale acquirente, visto che l’agenzia mi rilascia elenco dei potenziali acquirenti con i quali ha effettuato le visite, mi accordo privatamente, recedo dall’incarico e faccio a metà della penale con l’acquirente.
Non funziona così !, come si dice “tra il dire ed il fare ce di mezzo il mare”
devo infine informarti caro settantasette, alla luce dei miei moltissimi anni d’attività, che ho visto molti più clienti tentare di fregare l’agente immobiliare, senza nemmeno la scusa d’essere stato trattato male o con arroganza, che viceversa.
Nella speranza che nell’immediato futuro possa incontrare finalmente un agente immobiliare onesto ti saluto
Raffaele Anastasio
[Rispondi a questo commento]
Settantasette ha il dente avvelenato verso un tipo di AI, non verso tutti.
Credo che il suo moto astioso derivi dal fatto che non vede arrivare le risposte alle “denuncie” che ah fatto, risposte che devono arrivare da noi, nei fatti.
Una categoria importante come la nostra Raffaele, credo debba per forza farsi carico di quelle problematiche che sono state denunciate e risolverle.
Nessuno credo chiede cecamente colpevoli o capri espiatori (intendo nessuno con un cervello, lo so che sono tanti), l’intento è di scuotere, di smuovere le acque, fino a che il fondo da melmoso si trasforma in sassoso e l’acqua rimanga pulita.
Le tue affermazioni del punto 1 (nel 2 la pensiamo differente, anche se credo che il tuo intento era un’altro e ti sei espresso male), delle quali condivido lo spirito, non sono un tentativo di risposta ma sono una (legittima) difesa.
Il nostro atteggiamento, io penso, deve cambiare e aprirsi.
Lo so che i clienti cercano molte volte di non pagarci, ma chiudersi in posizione contrapposte non fa bene al nostro lavoro, secondo me.
Dobbiamo farci carico di ascoltare e rispondere (coi fatti) a quelle lamentele che ci arrivano, quando fondate.
Settantasette stesso è il primo a dire che ci sono Agenti Immobiliari con le maiuscole, denuncia solo che la categoria non fa niente per fermare coloro che non lo sono.
Lo so che non abbiamo poteri, che lo stato nonci considera (e sbaglia e si vede).
Lo scotto che dobbiamo pagare, in un mercato che si evolve, purtroppo è questo.
Nessuna autorità ci aiuta?
Dobbiamo farlo da soli, purtroppo.
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Molti clienti, persone squisite che non finirò mai di ringraziare, mi hanno omaggiato con sempre ben accetti cadeau, dalla pianta ornamentale al pc portatile, ma il regalo che ho apprezzato maggiormente è questa poesia stilata nel mio dialetto, il Napoletano;
io ve la passo senza commentare, ma chiarisco che non ho alcun intento polemico o provocatorio.
L’ AGENZIA IMMOBILIARE Traduzione (alla buona)
Ogni ghiuomo, int’agenzia, Ogni giorno nell’agenzia
trase gente ‘e tutt” e razze: entrano persone di ogni tipo
- “Cerco na casa c”a terraza Cerco una casa con terrazzo
‘0 panorama aggia guarda! “- devo guardare il panorama
Chi te cerca ‘0 sgabuzzino, chi vuola la cantinola
chi pretende l’ ascensore: - ” chi predente l’ascensore
Ve lo chiedo per favore, ve lo chiedo per favore
‘a pere, nun pozzo sagli!”¬ a piedi non posso salire
Chi vo’ fa a cagne ‘e casa, chi vuol fare cambio casa
col quartino di Pianura: col quartino di Pianura
-”E’ n’ambientaccio, fa paura, è un brutto ambiente fa paura
‘e casa nun ce voglio sta!”- non ci voglio più abitare
- “Voglio l’affaccio a fronte ‘e strada, voglio l’affaccio sulla strada
a pianterreno, col giardino, pianterreno col giardino
capirete ho tre bambini, capirete ho tre bambini
‘o poco ‘e l’aria hanna piglia!” devo stare all’aria aperta
¬Chi te cerca nu bivano, Chi ti cerca un bivani
meglio ancora ammobiliato: meglio ancora ammobiliato
- “Stamme in mane a l’ avvocato, stiamo incausa con l’avvocato
n’anno e po’ ce n’hamma ji!”¬ ancora 1 anno e dobbiamo andare
E tu fai ‘e salti mortali e tu fai i salti mortali
pe’ t’ accuntenta o cliente per accontentare il cliente
ma, po’, truove cierta gente, ma poi trovi certa gente
ncuorpo, te fanno schiatta: che ti fa ingrossare il fegato
chesta è cara, una e grossa, questa è cara l’altra è grande
n’ ata pare nu mastrillo, una sembra un buco
ncapa ‘e donghe, mo, nu strillo, ora in testa gli do uno strillo
overo, nun c”a faccio cchiu. non ce la faccio più
Si tenite sti problemi, se avete di questi problemi
nun venite all’ agenzia, non entrate in agenzia
nu consiglio v”o dongh’io, un consiglio ve lo do io
jate certo a sparagnà. di sicuro risparmiate
Jate dint” e giardinette andate ai giardinetti
o int” a Villa Comunale, a nella Villa Comunale
na panchina, bene o male, un panchina beno o male
primma o dopo, ata truvà! prima o poi la trovate.
Un saluto a tutti ,buone ferie ed in gamba per il prossimo anno di battaglie
Raffaele Anastasio
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Trovo la posizione di Raffaele nei confronti del compratore estremamente arrogante.
Per fortuna ci sono clienti dotati di libero arbitrio e di un minimo di intelligenza. Basta semplicemente aspettare qualche mese in più e acquistare da privato, è solo questione di pazienza.
Qualsiasi professionista che si pone in posizione arrogante si fa cattiva pubblicità da solo. Nessun cliente si rivolgerà a lui la seconda volta.
Circa il primo punto, lasciami dire che per fortuna non tutti i venditori sono così ingenui da dare mandato in esclusiva di vendita.
Parli di azioni legali, è vero ma per fortuna in Italia vale quanto c’è scritto su un contratto.
Quindi se un venditore revoca l’incarico e ti paga la penale mi dici cosa vuoi di più dalla vita?
By the way, molte di queste clausole sono clausole vessatorie e ringranziando Iddio da anni associazioni di consumatori si sono battute perchè non abbiano validità nei contratti.
Mi spiace, ma come cliente la sensazione che ricavo da un simile atteggiamento è solo il rafforzare la convinzione che spesso si ricorre al metodo tutto italiano di vivere di espedienti e trucchetti.
Dici che un cliente ti ha omaggiato di un PC portatile, buon per te.
Peccato che se avessi un minimo di deontologia non dovresti accettare regali dalle parti coinvolte nel contratto pena la tua imparzialità come mediatore.
Se io fossi nella controparte di chi ti ha regalato il PC sospetterei immediatamente che vi siete messi d’accordo a vantaggio solo di uno.
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Ultima cosa…le persone non si firmano con nome e cognome non perchè non hanno il coraggio di sottoscrivere quello che pensano ma per una questione di privacy concetto tanto caro agli anglosassoni ma spesso dimenticato qui in Italia.
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19 Luglio, 2007 a 10:30
ercolina
Trovo la posizione di Raffaele nei confronti del compratore estremamente arrogante.
R:”Ho già spiegato che il mio è un commento provocatorio, era giusto per spiegare che il compratore si rivolge all’agenzia principalmente perche gestisce l’appartamento che gli interessa”
Per fortuna ci sono clienti dotati di libero arbitrio e di un minimo di intelligenza. Basta semplicemente aspettare qualche mese in più e acquistare da privato, è solo questione di pazienza
R:”Giustissimo, ma è un forte rischio, nel frattempo l’appartamento l’ho già venduto ad un altro”
Qualsiasi professionista che si pone in posizione arrogante si fa cattiva pubblicità da solo. Nessun cliente si rivolgerà a lui la seconda volta.
R:”Giusto, ma il mio ripeto era un commento provocatorio” personalmente sono dotato di un’estrema pazienza e gentilezza”
Circa il primo punto, lasciami dire che per fortuna non tutti i venditori sono così ingenui da dare mandato in esclusiva di vendita.
R:”e non tutte le agenzie accettano incarichi senza mandato scritto ed in esclusiva, compresa la mia.
Parli di azioni legali, è vero ma per fortuna in Italia vale quanto c’è scritto su un contratto. Quindi se un venditore revoca l’incarico e ti paga la penale mi dici cosa vuoi di più dalla vita?
R:”lascia perdere, fidati ! se recedi per vendere ad un mio cliente gli argomenti per discutere in sede legale ci sono tutti”
By the way, molte di queste clausole sono clausole vessatorie e ringranziando Iddio da anni associazioni di consumatori si sono battute perchè non abbiano validità nei contratti
R:”niente da dire” “questa non l’ho capita”
Mi spiace, ma come cliente la sensazione che ricavo da un simile atteggiamento è solo il rafforzare la convinzione che spesso si ricorre al metodo tutto italiano di vivere di espedienti e trucchetti.
R:”non capisco ancora quale mio atteggiamento può averti indotto un simile pensiero, espedienti e trucchetti non me li posso permettere perchè lavoro col mio nome, un passo falso e butti a mare vent’anni di lavoro.”
Dici che un cliente ti ha omaggiato di un PC portatile, buon per te.
Peccato che se avessi un minimo di deontologia non dovresti accettare regali dalle parti coinvolte nel contratto pena la tua imparzialità come mediatore.
R:”e qui mi arrabbio, perchè la deontologia dell’agente immobiliare me la bevo ogni mattina con il caffè; i regali avvengono sempre dopo la conclusione della trattativa, anche a distanza di tempo, sono dati spontaneamente e la mia imparzialità è garantita dal fatto che mi pagano SEMPRE entrambe le parti(come purtroppo spesso non avviene),( i regali per lo più sono di piccola entità come dolci, piante,oggettini in genere). Chi non fa il cesto di fine anno al commercialista o al direttore di banca ? Ripeto di nuovo sono spesso molteplici gli interessi che legano l’AI ai propri clienti.
Se io fossi nella controparte di chi ti ha regalato il PC sospetterei immediatamente che vi siete messi d’accordo a vantaggio solo di uno.
R:”meno male che non sei mia cliente !, sai i mal di testa…”
Per concludere non ti conosco, quindi non dico che sei quel tipo di persona che trae subito conclusioni affrettate e quindi spesso erronee, ma non puoi dire che non ho un minimo di deontologia o che ti faccio pensare al tipo tutto espedienti e trucchetti NON TE LO CONSENTO!
hai avuto un esperinza negativa con un’agenzia immobiliare e tac giù a scrivere l’articoletto su come ci si dovrebbe comportare con questi “ladroni” di agenti immobiliari, bell’articolo lo ammetto ma incompleto ed inesatto, ad esempio giusto per ricollegarmi al concetto di privacy che ti è tanto cara, per la consegna/visione della documentazione relativa all’appartamento/proprietario, prima della proposta, occorrerebbe firmare almeno una ricevuta consegna/visione documenti unitamente ad un foglio visita, altrimenti non consegno/mostro nulla.
Forse potrei scriverlo io un bell’articoletto su come ci si deve difendere dai clienti venditori/acquirenti che spesso e volentieri intendono agire in frode all’operato di noi agenti immobiliari, prima siamo indispensabili e preziosi poi diventiamo ingombranti ed onerosi, troppo comodo !
un caldo saluto (siamo aquasi 40°) da Raffaele Anastasio
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Raffele vuoi essere davvero costruttivo?
Integra quello che ho scritto nel mio articolo con quello che ritieni giusto per tutelare tutte le parti coinvolte in una compravendita immobiliare, spiegando cosa fare e perchè o quale documentazione in aggiunta a quella da me menzionata deve essere richiesta/fornita e perchè.
Concordo con quello che scrivi sul foglio di visita e sulla ricevuta/consegna documenti: tutela chi compra e tutela il mediatore.
Circa agenzie che non si fanno pagare dal venditore ….una vicino casa mia ha fatto i cartelloni pubblicitari con il fatto che la provvigione è 0% per il venditore.
Circa le clausole vessatorie: sono delle clausole contrattuali sbilanciate a favore solo di una delle parti coinvolte nel contratto. In alcune proposte di acquisto (su moduli prestampati di famosi franchising immobiliare) spesso ve ne sono. Alcune sono esplicite, infatti è richiesta una esplicita sottoscrizione della stessa al cliente, altre sono mascherate ma in caso di contenzioso, spesso, vengono riconosciute come tali e, quindi, considerate non valide.
Ad ogni modo penso che faccia parte dell’esperienza professionale di ciascuno ricevere dei feedback che possono essere positivi o negativi.
Quando si ricevono questi ultimi, quello che io ho sempre cercato di fare nella mia professione è chiedermi dove posso migliorare per cercare di non riceverne più.
Un atteggiamento costruttivo come quello di Oris che ha inserito il mio articolo in un blog di AI, semplicemente come spunto, forse aiuta più di una posizione di difesa arroccata delle proprie posizioni.
Ma questo è il mio punto di vista e una polemica tra noi non penso interessi a nessuna delle persone che partecipano in questo blog.
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Domande
1.Un agente immobiliare puo “accalappiarsi” possibili acquirenti mettendo cartelli su guardrail o pali della luce, cartelli di vendita appartamento senza logo e riferimento all`agenzia, passando in pratica per privato, con numero di cellulare? e` in un qualche modo punibile per il metodo truffaldino? (mi e` capitato di contattare un agente, pur non volendo, chiamando un numero che pensavo fosse di un privato. Tra l`altro nell`immobile in vendita non c`era alcun cartello vendesi)
2.Nel caso in cui il proprietario di un immobile e` deceduto e non e` ancora stato fatto il passaggio legale ereditario dal notaio ai figli, l`agente immobiliare puo` condurre trattative di vendita per conto dei figli del deceduto?
3. Nel caso in cui una persona viene a conoscenza di un appartamento in vendita da coloro che abitano di rimpetto all`appartamento e viene messo a conoscenza di chi sono i proprietari, puo` una agenzia immobiliare chiedere la provvigione nel caso successivamente (dopo un mese) segnali l`appartamento alla persona interessata?
4.Se un agente immobiliare da informazioni non corrette in merito all`oggetto in vendita (ad esempio dire che un resede esterno e in proprieta` comune con gli altri inquilini e invece il resede e` di esclusiva proprieta` di un altro inquilino su cui grava un diritto di passo) , puo` un cliente rivolgersi a un`altra agenzia? E puo` la prima rivendicare diritti sulla provvigione?
Sarei grata a chi mi sapesse rispondere..
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1) Lo può fare, non è punito dalla legge, ma è sicuramente indice di quanto tenga alla propria professionalità e di come svolga il suo lavoro: di norma se una agenzia usa i mezzi dei privati è meglio rivolgersi a questi ultimi.
2)Sì, basta che ne tenga conto e ne renda edotte le parti, cosa naturale in ogni trattativa. Chiaramente dovrà calcolare bene i tempi e i termini, tenendo conto dei passaggi obbligati che gli eredi dovranno svolgere per avere titolo a trasferire l’immobile. Inoltre, con le opportune indagini, si accerterà di eventuali altri aventi diritto. Comunque, concludendo, si può avviare una trattativa che terrà conto del fatto che la proprietà (che può anche essere formata da comproprietari in quote o da vari diritti reali che insieme la compongono, come usufrutto, nuda proprietà) dovrà ancora essere ben individuata. Ci sono possibili casi ostativi al trasferimento, come una eredità con modo ad esempio, ma sono cose che è possibile sapere con facilità attivando le giuste procedure. L’importante è far gestire bene la trattativa, con le dovute precauzioni.
3) Se la segnalazione è precisa, con indirizzo e altre indicazioni che identificano l’immobile in modo univoco ci sono casi nei quali la provvigione è stata riconosciuta anche in presenza di mera segnalazione. Ma se la notizia della disponibilità di quell’appartamento sia già conosciuta dal cliente, a quest’ultimo basterà indicare all’agenzia che già lo si conosce e il diritto alla provvigione sarà “scongiurato”
.
In caso di visita invece il problema è più complesso: se un Agenzia dovesse accompagnarvi a un immobile che avete già visto, da soli o con un altra agenzia, o che magari sapevate fosse in vendita e volete fare da soli, DOVETE IMMEDIATAMENTE SEGNALARLO ALL’AGENTE E NON PROSEGUIRE NELLA VISITA.
4) Se un agente immobiliare da informazioni non corrette ne risponde, vedi per le responsabilità il wiki.immobiliare: link.
Quindi l’agente immobiliare ha delle responsabilità e ne risponde, sia in sede civile che penale, oltre che amministrativa e perfino di polizia (antiriciclaggio).
Ma perchè rischiare di finire in causa se si può trasformare un imprevisto in una opportunità?
Spingendomi:
Ti sconsiglio di rivolgerti a una altra agenzia a meno che non sia provata la totale incompetenza dell’agente, piuttosto che la disattenzione: se nonostante (nella fattispecie) il fatto che la resede sia non esclusiva l’immobile interessa lo sesso, in presenza di tale “mancanza” sarà possibile avere sia una riduzione del prezzo dell’immobile che un trattamento “particolare dall’agente” che, se intelligente, cercherà di rimediare alla “figuraccia”.
In caso invece si propenda per cambiare agenzia possono nascere problemi, purtroppo, perchè non è detto che la responsabilità del primo agente sia tale da escluderlo dal diritto alla provvigione che potrebbe scaturire in presenza di conclusione dell’affare.
L’unico caso nel quale si sarebbe al sicuro è poter provare, magari avendo sottoscritto una proposta, che il primo agente abbia indicato la corte come esclusiva, e chiudendo l’affare a condizioni diverse, che tengano conto del nuovo stato delle cose: in questo caso si potrebbe sostenere che l’affare nuovo non è l’affare originario, pur mantenendo le parti l’immobile trasferito ha altre caratteristiche.
Normalmente un Agente Immobiliare non ci tiene a fare quegli arrosti, se gli accadono spesso sono per inesperienza, disattenzione o una serie di avvenimenti che hanno creato il fatto.
Nel caso specifico ad esempio, tale difformità tra quanto asserito dall’agente può essere sì dovuto al fatto che abbia ingenuamente creduto alle informazioni fornite dal proprietario (che di solito sono in buona fede), ma apuò avvenire che il diritto di passo venga fuori da rivendica o da una mancata trascrizione che invece viene fuori in fase di trattativa: nella provenienza ultima non cera ma nel ultra-ventennio invece…
Insomma, il mondo delle compravendite è molto complesso e spiegarlo in due parole non è semplice.
Spero di non essere stato prolisso.
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La precisione richiede dettaglio. Grazie R.
La tua competenza e la tua professionalità sono la vera pubblicità per una professione la cui immagine è sempre in discussione.
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