Mi Casa es su Casa 4. Mercato Immobiliare in Crisi 9


assicurazioni.jpgItalia, America? – Mutui a rischio???
Per Mutuionline è assurda la nuova stretta fiscale mentre per Scenari Immobiliari: effetto subprime si ripercuoterà sui più deboli.
Tratto da “Liberomercato” del 15 agosto a firma di Tobia De Stefano:

È possibile che la crisi dei mutui ad alto rischio (i cosiddetti subprime) in America possa avere delle ripercussioni sul mercato italiano? In questi giorni si è tanto parlato di cartolarizzazioni, Borse e derivati, mentre molto poco si è detto sulle reali conseguenze per l’economia reale. Mario Breglia, il presidente di Scenari Immobiliari, che aveva già espresso tutta la sua preoccupazione, torna sull’argomento e lancia l’allarme per le fasce più deboli. «Non rischiano solo gli immigrati, ma una grossa fetta della popolazione che potrebbe trovare maggiori difficoltà ad accendere un mutuo. Parlo dei giovani con un lavoro precario o delle giovani coppie che potrebbero risentire di una politica bancaria meno “accondiscendente”». In altri termini: gli istituti di credito scottati dalla bolla dei subprime negli Stati Uniti potrebbero invertire la tendenza sull’offerta di mutui a lunga durata o dedicati alle categorie meno abbienti (come i precari) intensificando, invece, i controlli sulla clientela. Una tesi suffragata dai numeri. «Nei primi sei mesi del 2007 – dice Breglia – i mutui erogati agli immigrati sono diminuiti del 6% e da qui alla fine dell’anno questa percentuale potrebbe salire fino al 10%». La crisi dei subprime in America, quindi, si farebbe sentire, e non poco, anche in Italia. Ma non solo. Perché il presidente di Scenari Immobiliari prevede un’altra inversione di tendenza rispetto agli strumenti finanziari più speculativi. «Basta hedge fund ed il risparmio gestito più ad alto rischio, gli investitori più facoltosi sposteranno la loro liquidità su fondi immobiliari, titoli quotati delle società del settore e case ad alto pregio».”

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Si può osservare che il contesto americano è profondamente diverso da quello Italiano: la bolla immobiliare si è creata soprattutto per le speculazioni di società che hanno investito capitali propri ed indebitandosi con le banche, attratte da plusvalenze fantastiche con crescite annuali di oltre il 30%. Alcuni ritengono che un’altra condizione che ha innescato l’esplosione di questa “bolla immobiliare” è rappresentata dai mutui contratti da persone inaffidabili, magari con redditi non continui, che hanno basato il proprio tenore di vita sulla crescita immobiliare: essi hanno stipulato mutui con la certezza della crescita dei valori immobiliari, contando nel contempo nel miglioramento delle proprie condizioni economiche. Per alcuni anni il gioco ha retto. In seguito, l’inversione della tendenza del mercato immobiliare americano (generata come detto dall’eccessivo ricorso al credito, sostenuto dalle banche che avevano il massimo interesse a prestare denaro a basso costo data l’enorme liquidità disponibile) ed il mancato miglioramento delle condizioni economiche individuali, hanno generato la crisi. Secondo me, tale eventualità è quasi inesistente per un mercato come il nostro che vede numericamente irrilevanti gli acquisti d’immobili da parte di privati (praticati da poche persone, in genere con salari medio/alti e condizioni socio/economiche elevate).
Per quanto riguarda le compravendite da parte di immigrati in Italia, esse sono contenute rispetto alla globalità del mercato, inoltre il sistema bancario Italiano è sicuramente meno “elastico” di quello Americano. Società di “Service”, cioè di valutazioni immobiliari certificate per aziende ed istituti come P.R.E.A.C., composta da esperti valutatori immobiliari e conoscitori del territorio, possono rivelarsi molto utili per contrastare il fenomeno. Valutazioni più certe, anche riguardo ai patrimoni immobiliari a garanzia di mutui già erogati, permetterebbero agli istituti il monitoraggio, continuo e sicuro delle posizioni d’indebitamento, evitando ripercussioni su chi deve contrarre un mutuo per l’incremento dei rischi.

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A mio avviso i tassi sono già troppo elevati! la “scusa” della ripresa dell’inflazione non regge. Anzi, possiamo essere certi che nuovi aumenti frenerebbero ulteriormente il mercato, non solo quello immobiliare, ma quello (molto più ampio) del prestito al consumo.
Quindi speriamo che la BCE non solo non aumenti ulteriormente i tassi d’interesse, ma che cominci un periodo di ribassi dei tassi ai livelli di un paio d’anni fa, o almeno riduca dell’1% il tasso di riferimento per i mutui (euribor); forse eviteremo l’incremento di sofferenze, oltre che aiutare concretamente le imprese e le persone che intendono acquistare una casa. Negli ultimi giorni sono frequenti i casi di persone sopraffatte dal timore di aumenti generalizzati dei tassi d’interesse dei mutui; frequentemente si legge sui giornali che i tassi d’interesse hanno generato aumenti di centocinquanta euro mensili per ogni centomila di mutuo; al riguardo va precisato che un aumento del 2% genera una rata più elevata, da cento a centodieci euro, secondo la durata (da 10 a 25 anni); considerato che un aumento di due punti percentuale (circa) si è registrato negli ultimi due anni, si può sostenere che l’aumento è pari a circa 50 euro, certo non poco ma credo sopportabili dalla maggioranza delle persone.
Interessante è osservare che dal 2003/2004 la BCE (Banca Centrale Europea) e quella Americana hanno inaugurato un periodo di ribassi forse eccessivi. Sembrerebbe quasi generato ad hoc per creare liquidità a basso costo. Magari con fini speculativi per i mercati finanziari/borsistici.

In breve, oggi un primario istituto bancario eroga mutui al tasso fisso del 5,45%, quindi con uno spread (il guadagno della banca) pari al 0,70% oltre il tasso Irs pari al 4,75. Rata (ribadisco fissa!) di €.803,00 per un mutuo di 15 anni di €.100.000,00
Per quanto riguarda il mercato immobiliare certamente subirà un ulteriore rallentamento delle trattative con allungamento delle tempistiche necessarie alla realizzazione delle vendita. I prezzi rimangono stabili, e secondo me, anche l’incremento pari al 2/3% che si è registrato nell’ultimo anno, andrebbe ridefinito avvicinandolo allo 0.


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9 commenti su “Mi Casa es su Casa 4. Mercato Immobiliare in Crisi

  • Miguel

    Non parlo dell'Italia, ma vi posso dire che la crisi del Mercato Immobiliare in USA sta creando diversi problemi, conosco di persona gente che si sta muovendo dalla California (stato con le imposte più alte) nel Texas (stato con le imposte più basse), è facile fare i conti, una casa nel EastRiver, per esempio nel paese La Quinta (vicino a Palm Springs) costa 300.000 dollari, la stessa casa a McAllen (Texas) costa 80.000 dollari, quindi, chi ci riesce vende la casa in California e se ne va in Texas, si compra una casa ed ha un "buffer" economico sufficiente per cercarsi lavoro durante un anno. Ci sono migliaia di aziende che offrono il "ri-finanziamento" della tua casa per ottenere dei soldi ed in qualche modo "tirare avanti", poi se nei problemi ci mettiamo il riscaldamento globale, tutte le prime aziende mondiali specializzate in sistemi di riscaldamento sono in una crisi pazzesca che è legata in qualche modo alla crisi del "Real State" (Mercato Immobiliare), questo comporta perdita di posti di lavoro e non si trova soluzione, forse nel nostro futuro prossimo c'è una capanna vicino al fiume.

    Probabilmente il mio commento non fa molto testo con l'argomento, spero lo cogliate come una nota informativa su cosa succede in giro.

  • MenteCritica

    Sono cose che per un italiano sono difficili da capire.

    Anche qui esiste un gap di prezzo, ma l'estensione del territorio non crea differenze tanto marcate.

    Gli States sono un'altra realtà.

    Grazie Miki.

  • Silent Enigma

    Se è nel senso che oramai le case nei paesi c.d. cintura (dai 10 ai 20 km dalla città) non si trovano case sotto ai 3500 euro al mq, allora sì, le differenze non sono molte. 🙂

    E non c'è un cacchio da ridere, Silent. :-

  • Phitio

    La crisi del prestito faciele dei mutui "Subprime" e' stata solo la pietra che mancava per far partire la frana che sta' demolendo le economie mondiali. Il tassello piu' fragile del mosaico di credito scriteriato, investimenti al limite della rapina, pura e semplice ingordigia e mancanza di responsabilita' degli operatori finanziarii mondiali, e la consueta e beata capacita' di autoilludersi della massa dei risparmiatori (che in USA non esistono piu' , particamente tutti hanno debiti a cascata), di poter ottenere qualcosa con poco o nulla, guadagni sicuri da operazioni completamente opache sui mercati.

    Qui in Italia, ci sono 700.000 mutui in sofferenza, che rappresentano circa il 20% dei mutui complessivi. Altro che palle.

    Di la negli USA il crollo dei prezzi (ampiamente previsto dagli esperti, ma sempre negato dagli operatori e banche in conflitto di interessi) degli immobili ha seccato una cospicua fonte di denaro, proprio ora che i tassi di interesse sono alti e il debito (commerciale, statale, personale) ai massimi. Negli USA hanno una inflazione da spavento, che viaggia ormai al 6-7% annuo (dimentichiamoci la vaccata del core index) e Bernanke non sa che deve fare, se alza i tassi per contenere l'inflazione l'economia va a rotoli subito, se la abbassa va a rotoli poi e pure peggio.

    Noi abbiamo i prezzi delle case in strallo da un po', e non appena l'economia USA iniziera' a crollare saremo nella cacca, quantomeno dal punto di vista dell'occupazione.

    700.000 mutui in sofferenza che rischiano di far collassare il credito anche da noi non mi sembra descrivano una situazione tanto sicura, come ce la vogliono far credere.

    E teniamo presente che pure da noi abbiamo i "subprime", contrariamente a quanto si dice: sono i mutui concessi ad extracomunitari, precari, flessibili e compagnia bella.

    Considerando che qui da noi se un quarantacinquenne dovesse perdere un lavoro non lo ritroverebbe nemmeno a morire, non giurerei nemmeno sulla solidita' dei nostri mutui "regolari".

    Saluti

  • MenteCritica

    Non ho competenze specifiche per esprimere un'opinione pertinente.

    Credo, comunque, che il sistema dell'economia planetaria abbia raggiunto una complessità tale per la quale non sia più controllabile da nessuno e chiunque dica il contrario mente sapendo di mentire.

    Non dimentichiamo che anche il danaro è una convenzione ed il suo valore è legato alla stabilità delle istituzioni che lo emettono e lo riconoscono.

    In tempi di vera crisi è la prima cosa a perdere di valore.

    Alle tempeste dell'economia siamo esposti con modalità simili ad una catastrofe naturale e come tale vanno viste. Che il Signore ci benedica.

  • Oris

    Dalle mie parti la sofferenza è del 3%, e non siamo una delle regioni o delle zone più ricche (fonte UNicredit/MPS)…

  • Oris

    sarebbe poco… secondo i bancari.

    Ma il dato risale ai primi mesi dell'anno e non so di quanto vada rivisto..

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