complimenti per la completezza della tua risposta e grazie per aver accolto il mio invito.

Si tratta di un mondo davvero complesso ed è ecco perchè è utilissimo avere della documentazione che ci guidi nel capire se tutto è a posto o a farci scegliere un professionista che faccia le giuste verifiche.

buona giornata

esistono tre tipi di visure: Ipotecarie, Catastali ed Urbanistiche

per le ipotecarie sai benissimo cosa sono, consigliabili visure ventennali perchè le ipoteche durano vent'anni;

preciso che le visure catastali sono relativamente corrette nel senso che il catasto non ha valore probatorio, non effettua controlli e si possono inserire modifiche agli appartamenti tranquillamente,non si evincono abusi edilizi se ci sono. spesso il notaio mostra la planimetria catastale al cliente dicendo "è questo l'appartamento che state acquistando?"

Mentre la visura urbanistica, che si richiede allo sportello unico per l'edilizia presso il comune dove è ubicato l'immobile, si allaccia direttamente al Piano Regolatore Generale,insomma si vedono le planimetrie originali ed i dati, cubature etc. originali dell'immobile,quelli presentati dal costruttore che ha ottenuto il permesso ad edificare, ovvero l'immobile coma mamma l'ha fatto, poi si confronta la visura con l'atto di provenienza e si scopre la storia dell'appartamento con tutte le modifiche effettuate nel corso degli anni.

E' gratuita.

Questo vale doppiamente quando si acquistano mansardine (spesso ex sottotetti) o locali interrati entrambi per il PRG a cubatura zero quindi non abitabili.

Integro quanto sopra con brevi cenni storici e nozioni di Urbanistica, mi scuso sin d'ora per probabili approssimazioni, sto scrivendo a memoria e di getto, forse è superfluo ma potrebbero creare spunti per altre domande:

Inizio novecento esisteva il diritto alla proprietà ovvero ognuno sul suo terreno poteca costruire ciò che voleva, come voleva;

successivamente con la Legge Urbanistica Fondamentale L.1150 del 1942 si obbligavano solo le grandi città a munirsi di un Piano Regolatore Generale, per costruire si doveva chiedere la licenza edilizia che era gratuita;

con la Legge Ponte (senatore)n°765 del 1967 si obbligano tutti i comuni d'Italia, grandi e piccoli, a munirsi del PRG, la licenza edilizia diventa onerosa;

con la Legge Bucalossi n°10 del 1977 la licenza edilizia si trasforma in concessione edilizia e gli oneri vengono denominati Oneri di Urbanizzazione e suddivisi in primari, secondari e di costruzione, quindi dal 1967 abbiamo per tutta Italia Il Piano Regolatore Generale che è lo strumento urbanistico che regolamenta lo sviluppo di un territorio, tenendo conto delle esigenze degli abitanti e lo sviluppo sostenibile,

poi con il testo unico del Presidente della Repubblica n°380 del 2001 il PRG diventa PUC Piano Urbanistico Comunale identificando e dividendo il territorio urbano in zone tipo: A centro storico, B zona di costruzione, C zona di completamento, D zona industriale etc.

Ogni zona ha un indice di fabbricabilità e la concessione edilizia o il permesso a costruire si concede tenendo conto di quest'indice, il costruttore ha poi tre anni di tempo salvo proroghe per ultimare i lavori

noi paghiamo negli oneri urbanistici anche per la relizzazione di strade, parcheggi, illuminazione, rete idrica (primari) e per la realizzazione di asili nido, scuole, chiese ospedali mercatini rionali, piscine, etc (secondari) ed i costi di costruzione calcolati in metri quadrati o cubi ( dipende da ciò che si costruisce) ripeto sottotetti e seminterrati sono a cubatura zero.

Pianificare un PRG è estremamente difficile e lo si realizza con proiezioni addirittura ventennali niente è lasciato al caso tot numero di abitazioni per tot numero di strade e servizi, perciò non mi stancerò mai di ripetere soprattutto ai colleghi attenzione quando si vendono sottotetti o seminterrati..

altre leggi di riferimento abbiamo:

la Nicolazzi n°94/82 regolamenta l'autorizzazione edilizia solo per alcune opere (cambiamenti di sagoma) tipo la finestra rettangolare la faccio triangolare.

la Tognoli n°122 del marzo 89 obbliga la creazione di parcheggi sotterranei in numero uguale alle abitazioni costruite (posti auto obox e non possono essere venduti separatamente.

Adesso mi sto incasinando se sei interessata a delucidazione riguardo agibilità abitabilità condoni e quant'altro in materia di urbanistica fammi sapere

A proposito a chi devo indirizzare la fattura per la consulenza?

scherzavo !

Un saluto Raffaele

Insomma un mondo complesso che può COMPROMETTERE in modo totale la compravendita ma che molte volte, preso in tempo e con capacità, permette di concludere con piccoli interventi correttivi (vuoi sulla trattativa, vuoi correggendo le difformità).

Tali controlli sono importanti più dei catastali (che non sono probatori e sono molto facilmente correggibili) e a pari importanza con il controllo delle provenienze.

Se vuoi una lista dei controlli da fare, visto che l'ho scritta sul mio sito la copio incollo qui:

Condominio

Accertamenti presso l'amministrazione del condominio

1. Verificare l'assenza di spese condominiale arretrate dovute e non pagate dal venditore per l'anno in corso e quello precedente

2. Verificare l'aasenza di delibere o previste esecuzioni di lavori condominiali

3. Verificare che la destinazione d'uso per la quale viene venduto l'mmobile corrisponda a quanto previsto nel regolamento contrattuale di condominio

Diritto di famiglia – Proprietà

Accertamenti dello stato civile e/o del contratto di provenienza

1. Verificare che la persona o le persone che promettono l'immobile in vendita sia o siano effettivamente i proprietari esclusivi, senza comunione legale, diritti di nuda proprietà, uso o usufrutto e che il bene non sia pervenuto da donazione

2. Accertare che il venditore coniugato non sia separato o divorziato (rischio per l'assegnazione dell'immobile)

Catasto

Accertamenti presso l'Ufficio del Territorio

1. Effettuare la visura catastale aggiornata, dell'immobile, anche storica per controllare i passaggi, le variazioni avvenute e la corretta destinazione d'uso e la sussistenza della particella al Catasto Terreni (in caso di resede urbano)

2. Verificare che la planimetria catastale e la mappa corrispondano allo stato di fatto dell'immobile

3. Eventualmente effettuare la visura catastale di tutti i subalterni dell'immobile per verificare eventuali altre proprietà

Urbanistica

Accertamenti presso l'Ufficio tecnico del Comune

1. Accertarne tutti gli atti amministrativi che riguardano l'immobile ovvero Concessioni, autorizzazioni, art. 26, D.I.A. ed altro, Concessioni a Sanatoria o richieste Certificati di abitabilità e/o agibilità; estrarre copie ultimo progetto e verificare la conformità (anche degli ingombri esterni del fabbricato) dell'immobile, planimetricamente, prospettivamente, di destinazione d'uso, ecc…

2. Accertare la destinazione di P.R.G. dell'area interessata e di eventuali varianti e piani strutturati

3. Accertare tutti i vincoli del fabbricato (idrogeologico, paesaggistico, di emergenza ambientale, belle arti, sismico, geologico, stradale, ferroviario, lottizazioni, cimiteriale, …)

4. Verificare l'assenza di opere eseguite e soggette al deposito della pratica sismica

5. Verificare il tipo di fognatura esistente in sito e la regolarità dell'impianto di smaltimento dei liquami

Stato di fatto

Accertamenti in sito

1. Verificare lo stato libero dell'immobile, anche tramite accertamenti presso l'ufficio delle Entrate (ex Registro) per l'esistenza di contratto di locazione

2. Se l'immobile è locato verificare il contratto di locazione, con particolare attenzione al canone, alla durata, ad eventuali diritti di prelazioni

3. Verificare lo stato degl'impianti tecnologici

4. Verificare l'assenza di lesioni sulle strutture, sui pavimenti, sui paramenti, in copertura e verificareeventuali infiltrazioni d'acqua, ecc…

5. Nel caso di terreni non urbani, accertare l'assenza di condizioni di prelazione a favore dei confinanti

6. Verificare l'assenza di elementi di disturbo nei pressi (discoteche, locali notturni in genere, discariche, impianti industriali, strade ad alta percorrenza di mezzi pesanti

Trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli

Accertamenti presso la conservatoria dei registri immobiliari

1. Accertare il titolo di provenienza

2. Verificare che tutti gli atti successivi non contengano elementi pregiudizievoli (vendite anche di porzioni, servitù, ipoteche, pignoramenti, …)

3. Accertare l'assenza di precedenti servitù

4. Accertare l'assenza di diritto di superficie

Far verificare in altra sede rischi di fallimento del venditore, omissioni fiscali, atti sottocosto, successione, ICI, ecc…

Atti contestuali al rogito

a cura delle parti

1. Denuncia Questura del venditore

2. Denuncia variazione ICI

3. Volture utenze

Sicuramente manca qualcosa.

Ma quante volte la proposta di acquisto contiene la clausola che la stessa si trasforma automaticamente in preliminare all'accettazione e la documentazione viene consegnata solo in sede di proposta?

Ripeto, ci saranno AI che operano in modo trasparente ma, purtroppo, raccogliendo non solo la mia esperienza ma quella anche di molte altre persone, non sempre accade questo.

Documentazione carente fornita solo in sede di proposta, clausole vessatorie mascherate all'interno della proposta di acquisto e simili.

E' vero se un professionista sbaglia lo paghi comunque…ma un medico finisce facilmente sui giornali per malasanità ( e se poi si scopre che era innocente mica viene pubblicata la rettifica), se un avvocato perde la causa è vero…lo pago ma se è stato corretto mi ha detto all'inizio le probabilità che ho di vittoria.

Scusami ma di AI finiti sui giornali per gestione non trasparente di transazioni finora ne ho visti pochi.

L'Italia è il paese delle categorie e delle caste e nessuno vuole rinunciare ai propri privilegi.

Ad ogni modo penso che questa sia polemica poco utile a chi legge questo blog e che sia più utile condividere la propria competenza per dare utili suggerimenti a chi segue questa discussione.

Preferirei invece che Raffaele desse qualche delucidazione su cosa è la visura urbanistica.

Personalmente ho sentito parlare di Visura catastale, visura ipocatastale ma mai di visura urbanistica.

Potresti chiarire meglio cosa è e in quali uffici va richiesta?

Grazie

Roberto e Raffaele hanno ben illustrato la situazione;

Sarebbe interessante conoscere la tua dissaventura, oviamente omettendo nomi e riferimenti, per poter comprendere i disguidi da te lamentati.

per Ercolina,

non voglio sembrare arrogante, mi puoi anche pagare al rogito ma il compenso lo maturo sempre al compromesso,

Per quanto riguarda il discorso sui professionisti:

Un medico lo paghi anche se ti sbaglia la diagnosi (magari te ne accorgi dopo), l'avvocato anche se perdi la causa, il commercialista anche se ti sbaglia la dichiarazione dei redditi e poi la Finanza lo va trovando da te,

magari poi cambi consulente ma i soldi indietro non li hai.

Se il problema sorto al rogito è dovuto alla mala fede dell'AI, dimostrandola, ci si può rivalere, non solo per la restituzione della provvigione ma anche per spese legali e danni subiti.

Il preliminare di vendita è un atto che vincola giuridicamente le parti e di solito si giunge a tale atto DOPO aver espletato tutte le ricerce necessarie comprese quelle ipocatastali, ma di solito le ricerche variano caso per caso.

stai acquistando da un privato ?, da una società?, tra i venditori c'è un minorenne?, i venditori/coniugi sono in regime di comunione legale ? e quando è stato acquistato l'immobile pima o dopo il matrimonio ? e come è pervenuto alla proprietà, per eredità ? gravano sull'immobile servitù passive ? ipoteche ? diritti di uso e usufrutto ? i venditori hanno figli illeggittimi riconosciuti che possono vantare diritti ?

l'immobile è locato ? contratto di locazione ? uso abitativo o uso diverso? se è stato concesso il diritto di prelazione al conduttore attuale? il comune vanta diritti di prelazione? il terreno dove insiste il fabbricato è stato dato in concessione dal comune alla cooperativa che ha costruito ? etc. etc. etc.

stai comprando una casa cribbio! mica stai comprando un maglione in saldi ?

PS)

Consiglio la visura urbanistica in aggiunta a quella catastale soprattutto se si comprano sottotetti o pianterreni.

Un saluto Raffaele Anastasio

grazie per la tua risposta.

in effetti in settore immobiliare è complicato e per giunta poco regolamentato.

Per un "privato" la materia è molto vasta e complessa ed a volte non basta nemmeno essere del "settore".

Ci fidiamo tanto dei notai, ad esempio, ma anche loro in fatto di urbanistica …. controlli zero!

Qualcuno più scrupoloso chiama il tecnico per le verifiche, altri si fidano di bravi agenti immobiliari per i controlli, ma altri tirano dritto e chi si è visto si è visto!

Guarda che anche tanti geometri hanno "camuffato" le planimetrie catastali. Per non parlare poi dei costruttori….

Quindi con molto rammarico dico che lavoriamo in un settore giungla e che come sempre i pochi validi (pochi) subiscono il danno dei tanti (tanti) pressapochisti.

Comunque come A.I. , sono ancora più convinto del fatto che il cliente che compra, non mi sceglie per la mia competenza o per la mia serietà, ma solo se ho una bella casa da fargli vedere.

Tutto il resto viene dopo…e come anche tu hai sperimentato sulla tua pelle …. è molto difficile uscirne.

la mediazione immobiliare (chissà perchè) è l'unica situazione in cui si considera un affare concluso al preliminare (ossia matura il diritto al pagamento della provvigione), laddove per tutte le altre situazioni di mediazione il pagamento avviane ad affare concluso.

La giustificazione che mi hanno dato i legali è che in quel momento il mediatore ha concluso il suo compito perchè le parti si sono impegnate a fare un atto di compravendita.

Perfetto, peccato però che se emergono problemi al rogito l'acquirente non ha nessuna speranza di recuperare la provvigione che ha pagato all'agente immobiliare.

Supponiamo che al rogito scopro una irregolarità urbanistica che prima non era emersa perchè abbiamo fatto il preliminare in agenzia o al rogito il Notaio fa la visura ipocatastale ed emergono ipoteche sull'immobile di cui non ero a conoscenza.

Ovviamente non si rogita, il Venditore può anche restituirmi i soldi del preliminare…ma …l'AI si tiene ben stretta la sua provvigione.

Fantastico, rischio zero….guadagno garantito.

Scusa ma come compratore vorrei tutelarmi un attimo.

Di nuovo libero arbitrio: come compratore ti dico che se vuoi la provvigione, la stessa ti sarà pagata al rogito poi sta a te, AI, accettare o meno la clausola.

Ritorno all'esempio di altri professionisti: si paga un medico prima che abbia fatto la sua visita? si paga un avvocato prima che sia conclusa una causa? si paga un commercialista prima che ci abbia fatto la dichiarazione dei redditi? NO, al limite gli si da un acconto spese.

Quindi, scusa ma se vi considerate dei professionisti dovete accettare le regole dei professionisti.

Libero arbitrio non farlo e libero arbitrio di chi acquista non seguire i suggerimenti e pagarvi al preliminare (bando alle lacrime di coccodrillo…se qualcosa va male).

Per Roberto

per ragioni di privacy preferisco non fornire i dettagli della vicenda di cui sono stata vittima.

Posso solo dirti che ho scoperto una grave irregolarità urbanistica sull'immobile che non mi era stata comunicata, peccato che ero caduta nel trappolone della proposta di acquisto che si trasforma in preliminare.

L'irregolarità era uno di quei dettagli da "addetti ai lavori" che la sottoscritta, che pure si era documentata, sarebbe stata difficilmente in grado di capire da sola.

Mi ha salvato l'onestà di un professionista al quale casualmente e ripeto casualmente ho fatto esaminare la documentazione.

Ad ogni modo quanto ho scritto nasce non solo dall'esperienza personale, ma anche dal racconto di amici e colleghi con i quali mi sono confrontata.

La mia opinione personale è che manca una seria regolamentazione in un settore che ha subito profonde mutazioni in pochi anni.

L'introduzione dell'euro ha portato ad un aumento esponenziale dei prezzi e di conseguenza anche delle provvigioni, pertanto sarebbe giusto che chi di dovere si ponga il problema di regolamentare il tutto in modo serio una volta per tutte.

Volevo comunque chiedere ad Ercolina quale tipo di problema ha avuto con l'Agenzia Immobiliare…

Grazie

L'agente Immobiliare coscenzioso, anche per una soddisfazione personale, sarà comunque presente al definitivo.

giustissimo quello che dici per esempio su Firenze, ma attenzione…certe normative non si applicano nel caso di costruzioni eseguite antecedentemente ad una certa data (se non sbaglio il 1967) almeno qui a Roma ch eè l'anno in cui, se non sbaglio, è stato istuito il concetto della Concessione edilizia con tutti gli altri adempimenti burocratici che porta con se.

Sono sicura che nel caso di abitazioni del 500, in quanto storiche, il comune di Firenze abbia previsto un preciso Regolamento urbano.

In ogni caso, se io acquisto una casa del '500 è ragionevole pensare che la faccia ristrutturare ad es. per mettere a norma gli impianti (se non voglio rimanere fulminato da un corto circuito). In quel caso posso regolarizzare la posizione urbanistica.

Tuttavia il punto di vista del mio articolo era quello di ricevere una informazione giusta e corretta.

Se una casa è senza abitabilità, l'importante è che io lo sappia in modo che io possa scegliere se: acquistarla comunque o vincolare il proprietario a regolarizzarla prima dell'acquisto o simili.

La cosa spiacevole è scoprire questo dettaglio in sede di rogito o quando si vuole rivendere o affittare quanto si è acquistato.

L'importante è che certe informazioni siano date con il giusto dettaglio.

Per quanto riguarda Giovanni65:

mi viene in mente la mia insegnante al liceo che diceva sempre "Excusatio non petita, accusatio manifesta" (spero di aver ricordato correttamente la frase e mi scuserete se ho commesso qualche errore) ossia leggo un velo di coda di paglia.

Nessuno chiede all'agente immobiliare di essere Avvocato, Bancario, Ingegnere ecc ma semplicemente di essere competente nella sua materia.

Io, personalmente, non mi farei consigliare da un AI per un mutuo ma lo farei con una persona che lavora nel mondo bancario.

Nessuno chiede ad un medico cardiologo di saper fare l'ortopedico …ma sicuramente deve essere in grado di capire se un paziente ha subito un grave trauma…

In altri termini, ci sono cose che si imparano negli anni in cui si matura la propria esperienza professionale e che si aggiungono a quelle che ci detta il nostro buon senso.

Come in tutte le professioni ci sono persone corrette e diligenti e persone che lo sono meno.

Io sono stata sfortunata ma nel mio articolo ho cercato di dire quello che, secondo il buon senso e secondo il parere dei professionisti che mi hanno assistito nella mia disavventura, va verificato per poter stare tranquilli.

Libera scelta di ognuno farlo o meno….o prenderlo in modo personale.

Sta solo alla maturità delle persone

E quindi tutti gli aspetti tecnici di Ercolina sull'abitabilità?