Nota di MC: Continua il dibattito scatenato da questo articolo del nostro Settantasette, agente immobiliare pentito. Articolo a cui ha ribattuto Giuseppe Lovaglio, agente immobiliare in servizio. Ora è la volta di dare la parola ad una cliente. Anche in questo caso riportiamo fedelmente quanto ci è stato sottoposto. Le pagine di MC rimangono a disposizione di chiunque voglia, civilmente, dire la sua sull’argomento.
Molti di voi ricorderanno una simpatica parodia a proposito di agenti immobiliari fatta dal comico Gabriele Cirilli. Il motto dell’agente immobiliare suonava più o meno così: “Signora mia…cosa vuole che sia una verandina condonata”.
Anche io, vedendo la scenetta in televisione, ho riso di cuore, salvo poi, rendermi conto che era tutto vero quando mi sono accinta per la seconda volta nella mia vita a cercare una casa da acquistare.
La prima volta avevo atteso con pazienza l’occasione giusta da un privato e tutto era filato liscio come l’olio. Questa seconda volta, la situazione era un po’ diversa, avevo appena avuto un bimbo ed ero la classica mamma divisa tra un lavoro impegnativo e un bimbo voluto con tutto il cuore.
Insomma, per farla breve, ho incluso nella mia ricerca anche annunci di agenzie immobiliari e sono finita imbrigliata in una spiacevole avventura.
Per questa ragione, ho pensato che la mia esperienza potesse essere utile ad altre persone ed ecco come sono nate le dieci regole per sopravvivere come acquirenti nella giungla del mercato immobiliare.
Sorvolo sulle ragioni per le quali la mediazione di un’agenzia immobiliare sia spesso del tutto inutile (soprattutto per il compratore), tipo garanzia del pagamento in contanti (è sempre così…per legge…gli assegni circolari non sono altro che contanti), garanzia su chi acquista (ma che fanno una visura alla centrale protesti o più semplicemente mi guardano in faccia e vedono come sono vestita). Una parte di queste sono già evidenziate molto bene nell’articolo disponibile a questo link.
Mi concentro invece sulle 10 regole, che sono volutamente un po’ forti, perché servono per tutelarsi non solo dal punto di vista formale ma soprattutto da quello sostanziale:
1) Pretendete di visionare la documentazione relativa all’immobile qualche giorno prima di sottoscrivere la proposta di acquisto e fatela visionare a tecnici/notai di vostra fiducia. Può sembrare un’ovvietà, ma spesso le agenzie mettono fretta per firmare la proposta senza avere fornito la documentazione.
La documentazione minima da richiedere è:
• Atto di provenienza o atto di successione che attesti che chi sta vendendo l’immobile sia davvero titolato a farlo. Se la persona a cui ho intestato l’assegno in sede di proposta o al preliminare non è il soggetto titolato a vendere, il rogito non potrà essere eseguito e…andate poi a riprendere i soldi dopo che l’assegno è stato incassato
• Visura catastale aggiornata per essere sicuri che non vi stiano vendendo una soffitta o lavatoio per abitazione di lusso
• Planimetria catastale aggiornata per verificare che non siano state effettuate opere abusive
• Visura ipocatastale per verificare che non vi siano ipoteche, pignoramenti e/o altri procedimenti dei quali non siete stati informati
• Concessione edilizia e/o in sanatoria nel caso di immobile nel quale siano stati realizzati abusi edilizi
• Certificato di abitabilità
• Regolamento di condominio per verificare che non ci siano servitù o altri elementi strani.
Posso anche innamorarmi di una casa con degli abusi edilizi ma se non ha l’abitabilità non è possibile rivenderla (a meno di non truffare altre persone tacendo il problema o di accettare una significativa riduzione del valore) e, soprattutto, non è possibile darla in locazione. Infatti se una casa non è abitabile e viene affittata e all’inquilino succede qualcosa, il locatore ne risponde penalmente…una bazzecola.
In aggiunta, alcune opere abusive definite banali, possono compromettere la stabilità dell’intero fabbricato.
L’abitabilità si può sempre richiedere ma è necessario presentare una corposa documentazione, in alcuni casi è necessario anche rieseguire il collaudo statico dell’intero fabbricato e, anche in questo caso, se il tutto non viene fatto il proprietario ne risponde penalmente se capita qualcosa di brutto.
Ultimo aspetto non trascurabile sono le spese condominiali.
Se l’abuso edilizio ha comportato un aumento della volumetria, una volta sanato il tutto ottenendo anche l’abitabilità, è necessario informare il condominio per far rivedere le tabelle millesimali. Il condominio, a questo punto, se l’abuso è stato realizzato, per esempio, 10 anni prima, può chiedere 10 anni di spese condominiali arretrate (ad esempio un balcone viene chiuso per farci una camera con riscaldamento. Tra condono e pratiche varie sono passati 10 anni dalla realizzazione…per 10 anni si è usufruito del riscaldamento condominiale senza pagare quote aggiuntive. Furbo no?)
Infine, se non è stata inserita nessuna clausola nel preliminare o nel rogito che obbliga il venditore a farsi carico delle spese per regolarizzare il tutto, l’acquirente è costretto a farsene carico salvo poi rivalersi per via legale sul venditore (con i tempi biblici di cui tutti siamo consapevoli…)
Tutti i documenti indicati sono essenziali ed indispensabili per garantire la regolarità urbanistica di un immobile.
Attenzione, molti potrebbero obiettare che tali documenti servono solo in sede di rogito. Ma proviamo ad analizzare la situazione nel caso in cui emerga una irregolarità urbanistica in sede di rogito:
- al rogito probabilmente sono stati già pagati un bel po’ di soldi al venditore e la provvigione al mediatore
- il mediatore dirà che per alcune di queste indagini non aveva esplicito mandato ad eseguirle per es. la visura ipocatastale (è una ricerca mirata sullo specifico immobile) e, per altre, che lui ha solo riferito quanto gli ha detto il Venditore esonerandosi così da ogni responsabilità. In realtà non è proprio così, infatti è pur sempre un operatore professionale e deve agire con la media diligenza ben superiore a quella del “buon padre di famiglia” richiesta ad un mediatore occasionale. In altri termini, se nella casa è stato fatto un abuso e non è stato sanato da una concessione edilizia non è necessario fare specifiche ricerche per capire che la casa non è in regola e il mediatore dovrebbe evidenziarlo al potenziale acquirente anche se il Venditore non gli ha detto nulla. (art. 1759 del Codice Civile).
Inoltre, il Notaio in sede di rogito non è tenuto a chiedere la certificazione di abitabilità, per cui se “casualmente” lo dimenticasse il problema potrebbe anche non venire fuori fino al momento in cui decidete di rivendere o di affittare.
Attenzione anche ad altri “dettagli” come:
- il diritto di superficie, ossia case costruite su terreni che sono di proprietà del comune. E’ vero che si può sempre fare il riscatto delle stesse, peccato però che queste case sono state realizzate e vendute la prima volta come edilizia popolare, quindi con prezzi molto bassi e cercheranno di rivenderle al prezzo di mercato. Questo lo fanno anche i privati e non solo le agenzie
- aspetti legati al piano regolatore del comune per es. in alcuni comuni la dimensione minima di un appartamento è 40 mq, quindi se mi propongono un monolocale da 25 mq forse c’è qualcosa che non va
2) Evitare di visionare gli immobili e/o di sottoscrivere proposte di acquisto da soli ma portare sempre con sé una persona di fiducia non parte in causa della compravendita che potrà servirvi come testimone in caso di contenzioso. Richiedere sempre il tesserino o il numero di iscrizione al ruolo della Camera di Commercio a tutti gli agenti/mediatori che ci accompagnano a visionare un immobile. Se non iscritti al ruolo, non hanno diritto alla provvigione.
Spesso, quando si visionano immobili con agenzie immobiliari, si viene accompagnati da persone diverse e al momento della stipula della proposta ci si trova davanti l’ennesima persona diversa.
Questo è fatto per avere sempre disponibile un “falso testimone” in caso di contenzioso. Infatti, è la vostra parola contro quella dell’agente immobiliare che vi ha accompagnato nella visita X ma che non è quello che ha sottoscritto la proposta di acquisto che ha sottoscritto il documento che lo titola a richiedere la provvigione. Tutti gli altri collaboratori che avete incontrato, in teoria, non sono parti in causa e possono testimoniare contro di voi, salvo chiedervi anche loro la provvigione se il tutto va a buon fine ( art 1755 e 1758 del Codice Civile circa il diritto ad una quota della provvigione di tutti i mediatori coinvolti nella trattativa)
3) Mai firmare una proposta di vendita che si trasforma automaticamente in preliminare all’accettazione del proprietario. Vi ritrovereste automaticamente imbrigliati in un contratto preliminare senza saperlo… A parte il fatto che molta giurisprudenza ritiene questo non valido (infatti la conoscenza dell’accettazione tramite telegramma non ha senso in quanto si tratta di un contratto atipico per cui se io mando un telegramma ad una persona posso essere sicura che l’abbia ricevuto ma non che l’abbia letto, quindi ha cognizione ma non conoscenza).
4) Alla luce di quanto sopra è immediato capire perché conviene sempre legare il pagamento della provvigione al mediatore immobiliare solo all’effettivo svolgimento del rogito considerando solo in quel momento l’affare concluso e andato a buon fine rifiutando le clausole che prevedono il pagamento al preliminare e/o 30 gg dall’accettazione del venditore
5) Inserire sempre nella proposta di acquisto una clausola risolutiva espressa del tipo “Qualora emergano successivamente alla redazione della presente proposta di acquisto delle irregolarità urbanistiche e/o altre irregolarità (ad es. ipoteche non indicate) delle quali non vi è esplicita menzione nella stessa, l’acquirente ha diritto alla restituzione dell’assegno versato a titolo di acconto e sarà libero da ogni obbligo nei confronti del venditore e del mediatore immobiliare”.
6) Mai firmare assegni (o peggio fare bonifici) a qualsiasi titolo intestati all’agenzia immobiliare, in nessun momento della transazione precedente il rogito. All’atto della sottoscrizione della proposta si dà un assegno a titolo di acconto sul prezzo dell’immobile, NON si tratta di una caparra (come spesso fanno credere) né tantomeno di un acconto spese sulla provvigione. In sede di stesura di preliminare (ovviamente se siete stati attenti con la regola numero 3), allora e solo allora ogni somma consegnata si trasforma in caparra confirmatoria. Le agenzie vi convincono a far firmare la clausola che la proposta si trasforma in preliminare dicendovi “Signora così il suo assegno si trasforma in caparra e lei è più tutelata perché il Venditore se pensa di recedere le deve ridare il doppio dei soldi”. Peccato che non aggiungano che in quel caso Voi siete da subito vincolati a pagargli la provvigione. E’ anche evidente il perché l’assegno va sempre intestato al Venditore. Infatti se questi recede deve restituirvi i soldi (a doppio se avete voluto rischiare con la trasformazione automatica in preliminare), viceversa se l’assegno è intestato all’agenzia, cosa restituisce il Venditore? Il niente che ha ricevuto. E l’agenzia? Beh, per lei l’affare è concluso quindi si terrà la sua provvigione e vi dirà di rivalervi sul venditore.
7) Rivolgersi sempre ad un notaio di fiducia, possibilmente esperto in questa materia. Ho sentito agenzie dire che avevano Notai amici pronti a fare ottimi prezzi e che era meglio non andare dagli altri perché chiedevano troppi soldi, ad esempio 7.000 € per un preliminare. Il Notaio è un professionista e le sue parcelle devono attenersi agli onorari indicati dall’ordine.
8 ) In caso di comportamento scorretto di un agente immobiliare, segnalatelo sempre agli appositi uffici della Camera di Commercio. Eseguiranno tutte le verifiche del caso (iscrizione al ruolo, utilizzo di documentazione depositata in Camera di Commercio, ecc) e possono applicare sanzioni amministrative e provvedimenti disciplinari che arrivano fino alla radiazione dal ruolo.
9) Diffidate delle agenzie che promettono provvigione nulla per il venditore. Infatti, il codice Civile dice chiaramente che la provvigione è una ed una sola e che grava su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi sono determinate dal giudice secondo equità (art. 1755 Codice Civile). Quindi se voi non vi siete accordati con il venditore davanti al mediatore, perchè dovreste pagare solo voi acquirenti la provvigione? Per giunta oggi è obbligatorio indicare nel preliminare se ci si è avvalsi dell’opera di un mediatore e in che misura è stata suddivisa la provvigione tra le parti.
10) Attenzione ai franchising. Infatti, spesso accade che il mandato di vendita sia stato dato ad una agenzia diversa da quella con cui siete in trattative come acquirenti. L’agenzia a cui è stato dato il mandato dal venditore, ad affare concluso, potrebbe chiedervi la provvigione e, purtroppo, ha diritto ad averla.
Ovviamente quanto esposto non è assolutamente esaustivo ma sono solo dei consigli per evitare spiacevoli sorprese quando si compie un passo importante come l’acquisto di una casa.
Credo che questo articolo coroni degnamente la serie che abbiamo dedicato all'argomento.
I miei personali ringraziamenti all'autrice per i contenuti e l'efficacia dell'esposizione.
Grazie Ercolina per aver raccolto il mio invito.
Ne è uscito fuori un articolo molto interessante ed utile.
grazie mille a voi e spero che sia utile a tutti quelli che si accingono all'acquisto di una casa
Ercolina, il tuo nome ti rende giustizia… La "forza" dell'esperienza acquisita e della competenza in materia è evidente.
chi è questa signora??
Sottoscrivo tutto, visto che finalmente qualcuno ha risposto in modo concreto senza generalizzazioni, ma con consigli.
Chiedo il permesso a ercolina e a MC di postarlo sul blog degli agenti immobiliari.
OK, Oris,
nei termini della licenza CC e citando la fonte procedi senza problemi.
In fondo l'informazione deve circolare.
[...] su cosa vuole il cliente, davvero, roba che nessuna ricerca di mercato può darvi. Ringrazio Mentecritica e Ercolina. Buon lettura. Mi Casa es su Casa 3: Signora mia….cosa vuole che sia una verandina [...]
Aspetto la signora e procedo, se puoi confortarmi su questo… si fa prima
Oris,
mi fa molto piacere se l'informazione viene condivisa.
Il mio obiettivo è solo dare suggerimenti.
Acquistare una casa con i prezzi attuali vuol dire investire 20/30 anni della propria vita per pagare il mutuo o utilizzare quanto risparmiato in una vita dai genitori e mi sembra giusto farlo con serenità.
Pubblicato qui: http://www.blogagenzieimmobiliari.it/2007/07/16/a…
se devo corregggere o aggiungere togliere sono a disposizione.
Grazie di esistere.
Commento futile: belline le immaginette di le corbusier
L'ultima immagine l'ho riconosciuta, è la Chapelle Notre-Dame-du-Haut che si trova a Ronchamp (F). Le altre non so.
evabbè silvio, l'ultima è sin troppo facile
(scherso)
Ho indagato, la prima è villa Savoye che si trova a Poissy.
La seconda è Villa San Michele ad Anacapri.
Il demone della curiosità mi ha ormai ghermito: la quarta è villa Dianella Fucini a Vinci.
Accidenti, MenteCritica è diventata una specie di Settimana Silent-Enigmistica e nessuno mi ha avvertito?
Già, e la terza è casa mia
Grazie Ercolina per il Tuo commento, ho imparato ancora qualcosa. Daniela.
Premetto che sono Agente Immobiliare, ho letto con interesse l'articolo di Ercolina, che reputo abbastanza coerente e realistico.
Fare di tutta un'erba un fascio non è corretto, in tutte le categorie e professioni ci sono i bravi ed i cattivi, pertanto dire (o far capire) che tutti gli Agenti Immobiliari non sono bravi e che sono inutili dimostra limitazioni mentali e preconcetti, che per una persona corretta ed intelligente non sono concessi.
Virtualmente gran parte delle procedure segnalate sarebbero auspicabili, nella realtà le cose cambiano, ma questo non per volere dell'Agente Immobiliare (almeno parlo per me) ma per fatti contingenti al di fuori della volontà dello stesso Agente Immobiliare.
Non mi voglio addentrare a rispondere punto per punto all'esposizione di Ercolina ma voglio solo dire una cosa, all'Agente Immobiliare gli si richiederebbe e pretenderebbe (giustamente) tutta una serie di prestazioni e competenze che NESSUNA altra categoria e professione ha, per esempio deve:
- conoscere e sapere TUTTO in materia di Diritto per cui essere Avvocato;
- conoscere e sapere TUTTO in materia di Notariato per cui essere Notaio;
- conoscere e sapere TUTTO in materia Urbanistica ed Edilizia per cui essere Geometra, Arch. Ing. ecc
- conoscere e sapere TUTTO in materia di Valutazioni per cui deve essere un Perito Commerciale;
- conoscere e sapere TUTTO in materia sui Mutui per cui deve essere Bancario;
– e mi fermo qui nonostante vi sarebbero altre competenze da attribuire all'Agente Immobiliare ivi conoscere le previsioni del tempo oltre che fare anche l'indovino.
Comunque all'Agente Immobiliare gli si pretende un sacco di competenze, ma però lo si vuol ritenere INUTILE e COSTOSO.
Mi vien difficile capire come per un verso si dica che la prestazione dell'Agente Immobiliare sia del tutto inutile (quando si tratta di pagarlo) ma poi si PRETENDA che egli debba fare, ed avere, molteplici competenze che nessun altro ha.
Mi è consentito ritenere che Erolina hai espresso un parere più che dettato dall'imparzialità ma sia scaturito da un risentimento personale?
A questo mondo nessuno è perfetto, ma dire che TUTTI gli Agenti Immobiliari siano inutili è scorretti non è giusto ed è troppo facile.
Potrei scrivere un libro su quello che i CLIENTI sia Venditori che Acquirenti mettono in atto pur di sare il loro interesse ivi compreso quello di non pagare l'Agente Immobiliare quand'anche le cose sono filate del tutto lisce.
Non dimenticate che l'Italia è fatta dagli ITALIANI, popolo di Santi, Poeti, Navigatori e FURBI
NOn mi sembrava che Ercolina abbia ceduto alla tentazione (forte molte volte) di fare di tutte le erbe un fascio, tipica dei post denuncia (in Italia se vuoi farti sentire devi URLARE).
Io l'ho vista più come una presa di coscienza e di una sorta di condivisione di informazioni, inoltre molte cose di quello che Ercolina dice le riconosco nel modo di operare degli Agenti Immobiliari che stimo… quindi questi non hanno da temere.
Credo che anche tu riconosca nell'elenco pratiche che tu stesso condanni.
Se poi qualcuno dei soliti "clienti" volesse leggerci solo l'ulteriore prova che la nostra categoria è dannosa faccia pure, ognuno usa il cervello come vuole.
Secondo me chi pensa che le agenzie non servano dovrebbe semplicemente non servirsene.
Comunque comprendo la frustrazione e la appoggio.
Giusto, ma mi pare che gli argomenti riportati da Ercolina siano un po' buttati la'…. do' solo una risposta: a Firenze (città storica) l’80% delle case NON hanno l’abitabilità. Non perchè deficitino di qualcosa, ma perchè è un concetto urbanistico arrivato dopo (qui è pieno di palazzi del ‘500). Quindi ok l’abitabilità nelle nuove costruzioni, ma con molti distinguo.
E quindi tutti gli aspetti tecnici di Ercolina sull'abitabilità?
Bel pezzo, Ercolina. Un saluto (che estendo a tutti gli AI onesti e coscienziosi che ho visto con piacere da queste parti, come l'ormai mitico Oris e Giovanni65.)
Ultima cosa, come qualsiasi professionista l’AI non è inutile e costoso se svolge con serietà il proprio lavoro e se richiede un compenso congruo per quello che fa.
Ho visto qui a Roma AI pretendere il 4% di provvigione su immobili di 900.000 euro.
Scusa ma per 36.000 € pretendo molto dal professionista che mi assiste.
Se tu ti facessi operare da un famoso medico per la stessa cifra e qualcosa andasse storto, sei così convinto che non gli faresti nessuna azione legale?
Analogo vale per un Avvocato, un Architetto o un Ingegnere.
Quello che manca forse è il buon senso e la misura della cose.
Per Seroli:
giustissimo quello che dici per esempio su Firenze, ma attenzione…certe normative non si applicano nel caso di costruzioni eseguite antecedentemente ad una certa data (se non sbaglio il 1967) almeno qui a Roma ch eè l'anno in cui, se non sbaglio, è stato istuito il concetto della Concessione edilizia con tutti gli altri adempimenti burocratici che porta con se.
Sono sicura che nel caso di abitazioni del 500, in quanto storiche, il comune di Firenze abbia previsto un preciso Regolamento urbano.
In ogni caso, se io acquisto una casa del '500 è ragionevole pensare che la faccia ristrutturare ad es. per mettere a norma gli impianti (se non voglio rimanere fulminato da un corto circuito). In quel caso posso regolarizzare la posizione urbanistica.
Tuttavia il punto di vista del mio articolo era quello di ricevere una informazione giusta e corretta.
Se una casa è senza abitabilità, l'importante è che io lo sappia in modo che io possa scegliere se: acquistarla comunque o vincolare il proprietario a regolarizzarla prima dell'acquisto o simili.
La cosa spiacevole è scoprire questo dettaglio in sede di rogito o quando si vuole rivendere o affittare quanto si è acquistato.
L'importante è che certe informazioni siano date con il giusto dettaglio.
Per quanto riguarda Giovanni65:
mi viene in mente la mia insegnante al liceo che diceva sempre "Excusatio non petita, accusatio manifesta" (spero di aver ricordato correttamente la frase e mi scuserete se ho commesso qualche errore) ossia leggo un velo di coda di paglia.
Nessuno chiede all'agente immobiliare di essere Avvocato, Bancario, Ingegnere ecc ma semplicemente di essere competente nella sua materia.
Io, personalmente, non mi farei consigliare da un AI per un mutuo ma lo farei con una persona che lavora nel mondo bancario.
Nessuno chiede ad un medico cardiologo di saper fare l'ortopedico …ma sicuramente deve essere in grado di capire se un paziente ha subito un grave trauma…
In altri termini, ci sono cose che si imparano negli anni in cui si matura la propria esperienza professionale e che si aggiungono a quelle che ci detta il nostro buon senso.
Come in tutte le professioni ci sono persone corrette e diligenti e persone che lo sono meno.
Io sono stata sfortunata ma nel mio articolo ho cercato di dire quello che, secondo il buon senso e secondo il parere dei professionisti che mi hanno assistito nella mia disavventura, va verificato per poter stare tranquilli.
Libera scelta di ognuno farlo o meno….o prenderlo in modo personale.
Sta solo alla maturità delle persone
Giusto tutto, tranne per l'onorario che va pagato alla conclusione dell'affare, ovvero al preliminare di vendita.
L'agente Immobiliare coscenzioso, anche per una soddisfazione personale, sarà comunque presente al definitivo.
mi sono incuriosito leggendo su blogagenzie….e devo complimentarmi anch'io con Ercolina per l'ottima serie di "comandamenti" del perfetto A. I.
Volevo comunque chiedere ad Ercolina quale tipo di problema ha avuto con l'Agenzia Immobiliare…
Grazie
Per Raffele:
la mediazione immobiliare (chissà perchè) è l'unica situazione in cui si considera un affare concluso al preliminare (ossia matura il diritto al pagamento della provvigione), laddove per tutte le altre situazioni di mediazione il pagamento avviane ad affare concluso.
La giustificazione che mi hanno dato i legali è che in quel momento il mediatore ha concluso il suo compito perchè le parti si sono impegnate a fare un atto di compravendita.
Perfetto, peccato però che se emergono problemi al rogito l'acquirente non ha nessuna speranza di recuperare la provvigione che ha pagato all'agente immobiliare.
Supponiamo che al rogito scopro una irregolarità urbanistica che prima non era emersa perchè abbiamo fatto il preliminare in agenzia o al rogito il Notaio fa la visura ipocatastale ed emergono ipoteche sull'immobile di cui non ero a conoscenza.
Ovviamente non si rogita, il Venditore può anche restituirmi i soldi del preliminare…ma …l'AI si tiene ben stretta la sua provvigione.
Fantastico, rischio zero….guadagno garantito.
Scusa ma come compratore vorrei tutelarmi un attimo.
Di nuovo libero arbitrio: come compratore ti dico che se vuoi la provvigione, la stessa ti sarà pagata al rogito poi sta a te, AI, accettare o meno la clausola.
Ritorno all'esempio di altri professionisti: si paga un medico prima che abbia fatto la sua visita? si paga un avvocato prima che sia conclusa una causa? si paga un commercialista prima che ci abbia fatto la dichiarazione dei redditi? NO, al limite gli si da un acconto spese.
Quindi, scusa ma se vi considerate dei professionisti dovete accettare le regole dei professionisti.
Libero arbitrio non farlo e libero arbitrio di chi acquista non seguire i suggerimenti e pagarvi al preliminare (bando alle lacrime di coccodrillo…se qualcosa va male).
Per Roberto
per ragioni di privacy preferisco non fornire i dettagli della vicenda di cui sono stata vittima.
Posso solo dirti che ho scoperto una grave irregolarità urbanistica sull'immobile che non mi era stata comunicata, peccato che ero caduta nel trappolone della proposta di acquisto che si trasforma in preliminare.
L'irregolarità era uno di quei dettagli da "addetti ai lavori" che la sottoscritta, che pure si era documentata, sarebbe stata difficilmente in grado di capire da sola.
Mi ha salvato l'onestà di un professionista al quale casualmente e ripeto casualmente ho fatto esaminare la documentazione.
Ad ogni modo quanto ho scritto nasce non solo dall'esperienza personale, ma anche dal racconto di amici e colleghi con i quali mi sono confrontata.
La mia opinione personale è che manca una seria regolamentazione in un settore che ha subito profonde mutazioni in pochi anni.
L'introduzione dell'euro ha portato ad un aumento esponenziale dei prezzi e di conseguenza anche delle provvigioni, pertanto sarebbe giusto che chi di dovere si ponga il problema di regolamentare il tutto in modo serio una volta per tutte.
x Ercolina:
grazie per la tua risposta.
in effetti in settore immobiliare è complicato e per giunta poco regolamentato.
Per un "privato" la materia è molto vasta e complessa ed a volte non basta nemmeno essere del "settore".
Ci fidiamo tanto dei notai, ad esempio, ma anche loro in fatto di urbanistica …. controlli zero!
Qualcuno più scrupoloso chiama il tecnico per le verifiche, altri si fidano di bravi agenti immobiliari per i controlli, ma altri tirano dritto e chi si è visto si è visto!
Guarda che anche tanti geometri hanno "camuffato" le planimetrie catastali. Per non parlare poi dei costruttori….
Quindi con molto rammarico dico che lavoriamo in un settore giungla e che come sempre i pochi validi (pochi) subiscono il danno dei tanti (tanti) pressapochisti.
Comunque come A.I. , sono ancora più convinto del fatto che il cliente che compra, non mi sceglie per la mia competenza o per la mia serietà, ma solo se ho una bella casa da fargli vedere.
Tutto il resto viene dopo…e come anche tu hai sperimentato sulla tua pelle …. è molto difficile uscirne.
per Roberto concordo pienamente
per Ercolina,
non voglio sembrare arrogante, mi puoi anche pagare al rogito ma il compenso lo maturo sempre al compromesso,
Per quanto riguarda il discorso sui professionisti:
Un medico lo paghi anche se ti sbaglia la diagnosi (magari te ne accorgi dopo), l'avvocato anche se perdi la causa, il commercialista anche se ti sbaglia la dichiarazione dei redditi e poi la Finanza lo va trovando da te,
magari poi cambi consulente ma i soldi indietro non li hai.
Se il problema sorto al rogito è dovuto alla mala fede dell'AI, dimostrandola, ci si può rivalere, non solo per la restituzione della provvigione ma anche per spese legali e danni subiti.
Il preliminare di vendita è un atto che vincola giuridicamente le parti e di solito si giunge a tale atto DOPO aver espletato tutte le ricerce necessarie comprese quelle ipocatastali, ma di solito le ricerche variano caso per caso.
stai acquistando da un privato ?, da una società?, tra i venditori c'è un minorenne?, i venditori/coniugi sono in regime di comunione legale ? e quando è stato acquistato l'immobile pima o dopo il matrimonio ? e come è pervenuto alla proprietà, per eredità ? gravano sull'immobile servitù passive ? ipoteche ? diritti di uso e usufrutto ? i venditori hanno figli illeggittimi riconosciuti che possono vantare diritti ?
l'immobile è locato ? contratto di locazione ? uso abitativo o uso diverso? se è stato concesso il diritto di prelazione al conduttore attuale? il comune vanta diritti di prelazione? il terreno dove insiste il fabbricato è stato dato in concessione dal comune alla cooperativa che ha costruito ? etc. etc. etc.
stai comprando una casa cribbio! mica stai comprando un maglione in saldi ?
PS)
Consiglio la visura urbanistica in aggiunta a quella catastale soprattutto se si comprano sottotetti o pianterreni.
Un saluto Raffaele Anastasio
Per Ercolina,
Roberto e Raffaele hanno ben illustrato la situazione;
Sarebbe interessante conoscere la tua dissaventura, oviamente omettendo nomi e riferimenti, per poter comprendere i disguidi da te lamentati.
Raffaele ha ragione, si espletano tutte le ricerche necessarie caso per caso.
Ma quante volte la proposta di acquisto contiene la clausola che la stessa si trasforma automaticamente in preliminare all'accettazione e la documentazione viene consegnata solo in sede di proposta?
Ripeto, ci saranno AI che operano in modo trasparente ma, purtroppo, raccogliendo non solo la mia esperienza ma quella anche di molte altre persone, non sempre accade questo.
Documentazione carente fornita solo in sede di proposta, clausole vessatorie mascherate all'interno della proposta di acquisto e simili.
E' vero se un professionista sbaglia lo paghi comunque…ma un medico finisce facilmente sui giornali per malasanità ( e se poi si scopre che era innocente mica viene pubblicata la rettifica), se un avvocato perde la causa è vero…lo pago ma se è stato corretto mi ha detto all'inizio le probabilità che ho di vittoria.
Scusami ma di AI finiti sui giornali per gestione non trasparente di transazioni finora ne ho visti pochi.
L'Italia è il paese delle categorie e delle caste e nessuno vuole rinunciare ai propri privilegi.
Ad ogni modo penso che questa sia polemica poco utile a chi legge questo blog e che sia più utile condividere la propria competenza per dare utili suggerimenti a chi segue questa discussione.
Preferirei invece che Raffaele desse qualche delucidazione su cosa è la visura urbanistica.
Personalmente ho sentito parlare di Visura catastale, visura ipocatastale ma mai di visura urbanistica.
Potresti chiarire meglio cosa è e in quali uffici va richiesta?
Grazie
Per i controlli urbanistici occorre rivolgersi a un tecnico (meglio un geometra) perché occorre anche ricostruire tutta la vita dell'immobile, le concessioni o le d.i.a., l'inizi e le chiusure, la conformità…
Insomma un mondo complesso che può COMPROMETTERE in modo totale la compravendita ma che molte volte, preso in tempo e con capacità, permette di concludere con piccoli interventi correttivi (vuoi sulla trattativa, vuoi correggendo le difformità).
Tali controlli sono importanti più dei catastali (che non sono probatori e sono molto facilmente correggibili) e a pari importanza con il controllo delle provenienze.
Se vuoi una lista dei controlli da fare, visto che l'ho scritta sul mio sito la copio incollo qui:
Condominio
Accertamenti presso l'amministrazione del condominio
1. Verificare l'assenza di spese condominiale arretrate dovute e non pagate dal venditore per l'anno in corso e quello precedente
2. Verificare l'aasenza di delibere o previste esecuzioni di lavori condominiali
3. Verificare che la destinazione d'uso per la quale viene venduto l'mmobile corrisponda a quanto previsto nel regolamento contrattuale di condominio
Diritto di famiglia – Proprietà
Accertamenti dello stato civile e/o del contratto di provenienza
1. Verificare che la persona o le persone che promettono l'immobile in vendita sia o siano effettivamente i proprietari esclusivi, senza comunione legale, diritti di nuda proprietà, uso o usufrutto e che il bene non sia pervenuto da donazione
2. Accertare che il venditore coniugato non sia separato o divorziato (rischio per l'assegnazione dell'immobile)
Catasto
Accertamenti presso l'Ufficio del Territorio
1. Effettuare la visura catastale aggiornata, dell'immobile, anche storica per controllare i passaggi, le variazioni avvenute e la corretta destinazione d'uso e la sussistenza della particella al Catasto Terreni (in caso di resede urbano)
2. Verificare che la planimetria catastale e la mappa corrispondano allo stato di fatto dell'immobile
3. Eventualmente effettuare la visura catastale di tutti i subalterni dell'immobile per verificare eventuali altre proprietà
Urbanistica
Accertamenti presso l'Ufficio tecnico del Comune
1. Accertarne tutti gli atti amministrativi che riguardano l'immobile ovvero Concessioni, autorizzazioni, art. 26, D.I.A. ed altro, Concessioni a Sanatoria o richieste Certificati di abitabilità e/o agibilità; estrarre copie ultimo progetto e verificare la conformità (anche degli ingombri esterni del fabbricato) dell'immobile, planimetricamente, prospettivamente, di destinazione d'uso, ecc…
2. Accertare la destinazione di P.R.G. dell'area interessata e di eventuali varianti e piani strutturati
3. Accertare tutti i vincoli del fabbricato (idrogeologico, paesaggistico, di emergenza ambientale, belle arti, sismico, geologico, stradale, ferroviario, lottizazioni, cimiteriale, …)
4. Verificare l'assenza di opere eseguite e soggette al deposito della pratica sismica
5. Verificare il tipo di fognatura esistente in sito e la regolarità dell'impianto di smaltimento dei liquami
Stato di fatto
Accertamenti in sito
1. Verificare lo stato libero dell'immobile, anche tramite accertamenti presso l'ufficio delle Entrate (ex Registro) per l'esistenza di contratto di locazione
2. Se l'immobile è locato verificare il contratto di locazione, con particolare attenzione al canone, alla durata, ad eventuali diritti di prelazioni
3. Verificare lo stato degl'impianti tecnologici
4. Verificare l'assenza di lesioni sulle strutture, sui pavimenti, sui paramenti, in copertura e verificareeventuali infiltrazioni d'acqua, ecc…
5. Nel caso di terreni non urbani, accertare l'assenza di condizioni di prelazione a favore dei confinanti
6. Verificare l'assenza di elementi di disturbo nei pressi (discoteche, locali notturni in genere, discariche, impianti industriali, strade ad alta percorrenza di mezzi pesanti
Trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli
Accertamenti presso la conservatoria dei registri immobiliari
1. Accertare il titolo di provenienza
2. Verificare che tutti gli atti successivi non contengano elementi pregiudizievoli (vendite anche di porzioni, servitù, ipoteche, pignoramenti, …)
3. Accertare l'assenza di precedenti servitù
4. Accertare l'assenza di diritto di superficie
Far verificare in altra sede rischi di fallimento del venditore, omissioni fiscali, atti sottocosto, successione, ICI, ecc…
Atti contestuali al rogito
a cura delle parti
1. Denuncia Questura del venditore
2. Denuncia variazione ICI
3. Volture utenze
Sicuramente manca qualcosa.
Per Ercolina
esistono tre tipi di visure: Ipotecarie, Catastali ed Urbanistiche
per le ipotecarie sai benissimo cosa sono, consigliabili visure ventennali perchè le ipoteche durano vent'anni;
preciso che le visure catastali sono relativamente corrette nel senso che il catasto non ha valore probatorio, non effettua controlli e si possono inserire modifiche agli appartamenti tranquillamente,non si evincono abusi edilizi se ci sono. spesso il notaio mostra la planimetria catastale al cliente dicendo "è questo l'appartamento che state acquistando?"
Mentre la visura urbanistica, che si richiede allo sportello unico per l'edilizia presso il comune dove è ubicato l'immobile, si allaccia direttamente al Piano Regolatore Generale,insomma si vedono le planimetrie originali ed i dati, cubature etc. originali dell'immobile,quelli presentati dal costruttore che ha ottenuto il permesso ad edificare, ovvero l'immobile coma mamma l'ha fatto, poi si confronta la visura con l'atto di provenienza e si scopre la storia dell'appartamento con tutte le modifiche effettuate nel corso degli anni.
E' gratuita.
Questo vale doppiamente quando si acquistano mansardine (spesso ex sottotetti) o locali interrati entrambi per il PRG a cubatura zero quindi non abitabili.
Integro quanto sopra con brevi cenni storici e nozioni di Urbanistica, mi scuso sin d'ora per probabili approssimazioni, sto scrivendo a memoria e di getto, forse è superfluo ma potrebbero creare spunti per altre domande:
Inizio novecento esisteva il diritto alla proprietà ovvero ognuno sul suo terreno poteca costruire ciò che voleva, come voleva;
successivamente con la Legge Urbanistica Fondamentale L.1150 del 1942 si obbligavano solo le grandi città a munirsi di un Piano Regolatore Generale, per costruire si doveva chiedere la licenza edilizia che era gratuita;
con la Legge Ponte (senatore)n°765 del 1967 si obbligano tutti i comuni d'Italia, grandi e piccoli, a munirsi del PRG, la licenza edilizia diventa onerosa;
con la Legge Bucalossi n°10 del 1977 la licenza edilizia si trasforma in concessione edilizia e gli oneri vengono denominati Oneri di Urbanizzazione e suddivisi in primari, secondari e di costruzione, quindi dal 1967 abbiamo per tutta Italia Il Piano Regolatore Generale che è lo strumento urbanistico che regolamenta lo sviluppo di un territorio, tenendo conto delle esigenze degli abitanti e lo sviluppo sostenibile,
poi con il testo unico del Presidente della Repubblica n°380 del 2001 il PRG diventa PUC Piano Urbanistico Comunale identificando e dividendo il territorio urbano in zone tipo: A centro storico, B zona di costruzione, C zona di completamento, D zona industriale etc.
Ogni zona ha un indice di fabbricabilità e la concessione edilizia o il permesso a costruire si concede tenendo conto di quest'indice, il costruttore ha poi tre anni di tempo salvo proroghe per ultimare i lavori
noi paghiamo negli oneri urbanistici anche per la relizzazione di strade, parcheggi, illuminazione, rete idrica (primari) e per la realizzazione di asili nido, scuole, chiese ospedali mercatini rionali, piscine, etc (secondari) ed i costi di costruzione calcolati in metri quadrati o cubi ( dipende da ciò che si costruisce) ripeto sottotetti e seminterrati sono a cubatura zero.
Pianificare un PRG è estremamente difficile e lo si realizza con proiezioni addirittura ventennali niente è lasciato al caso tot numero di abitazioni per tot numero di strade e servizi, perciò non mi stancerò mai di ripetere soprattutto ai colleghi attenzione quando si vendono sottotetti o seminterrati..
altre leggi di riferimento abbiamo:
la Nicolazzi n°94/82 regolamenta l'autorizzazione edilizia solo per alcune opere (cambiamenti di sagoma) tipo la finestra rettangolare la faccio triangolare.
la Tognoli n°122 del marzo 89 obbliga la creazione di parcheggi sotterranei in numero uguale alle abitazioni costruite (posti auto obox e non possono essere venduti separatamente.
Adesso mi sto incasinando se sei interessata a delucidazione riguardo agibilità abitabilità condoni e quant'altro in materia di urbanistica fammi sapere
A proposito a chi devo indirizzare la fattura per la consulenza?
scherzavo !
Un saluto Raffaele
Raffaele,
complimenti per la completezza della tua risposta e grazie per aver accolto il mio invito.
Si tratta di un mondo davvero complesso ed è ecco perchè è utilissimo avere della documentazione che ci guidi nel capire se tutto è a posto o a farci scegliere un professionista che faccia le giuste verifiche.
buona giornata
[...] Mentecritica e Ercolina. Buon lettura. Mi Casa es su Casa 3: Signora mia….cosa vuole che sia una verandina [...]